当代物权法百科全书小辞典初稿700-2
抵押权的实现
一、基本概念
抵押权的实现，指物权法新近规定的关于抵押权的实现形式、条件及程序简化的集大成者。抵押权实现形式多样化、实现条件宽松化、实现程序简约化，可大大地方便抵押权人适时地实现债权，促使到期、提前或者约定的债权优先受偿、完全受偿与尽快受偿，并提高担保物权的法律效力。为了将抵押权的实现形式得以充分保证、实现程序更加有效，抵押权人事先与抵押人签署一份具有强制执行力的公证文书的效力，相当于法院判决书的法律效力，可以立即执行，即抵押权届满期间，债权人不履行到期债务的，抵押权人可以直接向人民法院申请强制执行。但该协议不得损害其他债权人的利益。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
物权法第195条详细规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”
理解以上规定，应当从以下几个方面来考量。
第一，抵押权实现的基本条件。
一是前提条件。（1）抵押期限届满，债务人未还清债务；（2）当事人约定就抵押财产提前还债等情形发生；（3）抵押人或者第三人违约需要提前实现抵押权的；（4）当事人发生抵押权争议需要法院保全实现抵押权的；（5）因征收抵押财产需要提前实现抵押权的；（6）因企业破产等原因需要提前实现抵押权的；（7）因天灾**等原因需要提前实现抵押权的。
二是程序条件。（1）协议实现抵押权；（2）法定实现抵押权；（3）法院判决实现抵押权；（4）协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议；（4）企业破产清算程序、征收程序、应急救援程序等程序应当优先于普通程序。
三是技术条件。（1）抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；（2）抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格；（3）抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产；（4）抵押不动产的，按照房地合一、主从合一的原则转让与清偿；（5）动产集合抵押的，可以分期分批、分门分类转让与清偿；（6）按照合同约定的担保范围清偿；（7）按照登记生效主义原则或者按照登记对抗主义原则分类转让与清偿；（8）按照抵押权顺位分类转让与清偿；（9）按照多退少补原则分类转让与清偿；（10）一般抵押权的效力低于最高额抵押权的效力，抵押权的效力低于质权、留置权的效力，民事抵押权的效力低于法事的效力，公共利益的效力一般优于普通民事利益的效力。
第二，抵押权实现的后果。
一是抵押权消灭。首先，抵押权消灭是非常特别的，成也消灭，败也消灭。实现抵押权时，因完成使命而消灭；破坏抵押权时，因抵押物毁损灭失等诸多原因而消灭。所有这些注定了抵押权是短命的。所有权、用益物权越是成功，越是能够维持长久的物权关系，一般是在失败的时候才消灭。其次，因抵押权消灭而导致连锁消灭。抵押权消灭时，紧接着担保的合同关系、物权关系、法锁关系、信托关系、排他关系、对世关系、社会关系和抵押权法律关系等全部一齐消灭。其三，如果是将抵押权升格为质权、留置权，则先消灭抵押权、后变更为其他的担保物权。
二是遗留问题的处理。
如果债权人的债权完全清偿，原主债权普通法锁关系和担保债权法锁关系全部解除，不存在遗留问题的处理。
如果债权人的债权未完全清偿，原担保债权法锁关系部分解除，存在遗留问题的处理。原担保债权法锁关系部分解除后，余下的债权法锁关系变更为普通债权法锁关系，或者回复到主债权之普通债权法锁关系中来，用普通债权法来完全清偿债权。
法锁关系的核心作用是很大很特殊的。它可以链接普通债权关系和普通物权关系，还可以链接担保债权关系和担保物权关系。当担保债权关系和担保物权关系以后，包括抵押权关系消灭以后，可以重新回复到担保债权关系和担保物权关系中来，继续清偿余下的债权债务，直到完全清偿时为止。
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