当代物权法百科全书小辞典初稿544-1
建设用地使用权流转
一、基本概念
1．定义
建设用地使用权流转，一般是指房地产权利流转，指建设用地使用权人依法合规地在允许范围内的建设用地使用权流转，可采取转让、互换、出资、赠与或者抵押的方式流转，主要适用范围是土地使用权随同房屋、建筑物及其附属设施一同流转，其他方式的流转应当准用相关的法律法规进行。依法被限制、被禁止的土地使用权流转，不在此法保护范围之内。以出让形式取得与以划拨形式取得建设用地使用权这两种流转方式、权利交接形式会有一定的差别，而民事主体进行建设用地使用权流转主要是“地随房转”，可以单独流转建设用地使用权的情势是很少见到的。
此项规定，由所有权关系法、不动产关系法、不动产登记法和建设用地与建筑规划法统一规范与调整，但违章建筑不受法律保护。物权的变更需遵守房地一致的原则。
物权法第143条规范：“建设用地使用权人有权将建设用地使用转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”
本条规定有三个层次：（1）权利人有权流转建设用地使用权，但不是每个建设用地使用权人有权行使流转权的。因为法律对于某些建设用地使用权有限制或者禁止流转的规定，因为土地不是流通的商品，土地使用权是严格限制流转的权利。（2）流转建设用地使用权的方式有转让、互换、出资、赠与或者抵押，但一般是流转建筑物、构建物及其附属设施时跟随流转，建设用地使用权单独流转是难以办到的。（3）建设用地使用权流转时须遵守法律规定，特别是限制性规定。其中，第三个层次涉及的规定，不仅仅包括物权法、合同法、担保法之类普通物权法和担保物权法的规定，而且涉及到土地管理法、城市房地产管理法以及城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等其他法律、法规的有关规定。就是说，不仅仅受普通物权法、担保物权法的规范与调整，而且受制度物权法规范与调整。
建设用地使用权流转，主要指一手建设用地使用权人向二手以下使用权人随同房屋一起流转，是在特定条件下和特定对象之间流转，也也就是原土地用益物权人向新土地用益物权人的土地使用权流转。这跟土地所有权人向土地用益物权人出让土地所有权的物权化办法有着本质上的区别。
国家机关团体、国有企事业单位的建设用地使用权流转，实质上是国家信托土地所有权旗下的建设用地使用权流转，与其他单位、个人的建设用地使用权流转的性质是不一样的，其流转程序、方式、收益分配关系是与众不同的。其中国有企事业经营单位的建设用地使用权流转，存在以出让方式取得的、以划拨方式取得的土地使用权两种情形。以出让方式取得的土地使用权的，应当授予该类权利人以相对自由流转的权利，在理顺产权关系的前提下理顺市场关系。
2．转让、互换、出资、赠与或者抵押
按照“房地合一”和“地随房转”政策与原则，在没有特殊政策的特殊情势下，建设用地使用权之转让、互换、出资、赠与或者抵押等流转方式，都是需要在建筑物、构建物及其附属设施之转让、互换、出资、赠与或者抵押等流转方式启动之后才能跟进。
城市房地产管理法第32条规定了“房地合一原则”：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”房屋所有权流转是个主流转、可得利的流转，建设用地使用权流转是个从流转、不一定得利的流转。两种不动产流转的物权化方针政策是不一样的。
建设用地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出卖、交换和赠与。房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。出让，是指转让人以土地使用权作为交易条件，取得一定收益的行为。交换，是指土地使用者之间转移土地使用权的行为。赠与，是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行为。
建设用地使用权互换，是指建设用地使用权人之间在法律法规允许的范围内和县级以上人民政府主管部门批准条件下，进行有偿互换或者同权互换。
建设用地使用权出资，是指以招标、拍卖、挂牌、协议出让的方式取得土地使用权的使用者，可以使出土地使用权作为投资的资本与其他开发商合作建设的行为，包括作价入股、合资、合作办企业开发经营房地产以及抵押出资的行为。
建设用地使用权抵押，是指以抵押人以其合法的房产和土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押权实现时，土地使用权折价或者拍卖、变卖后所得价款，应当首先安置破产企业职工。
建设用地使用权流转，肯定比农用土地使用权流转更加严格，肯定有一套限更严格控制