当代物权法百科全书小辞典初稿538-1
土地出让金
一、土地出让金
土地出让金，即国有建设用地使用权出让金或简称建设用地出让金，是国家土地财政政策和划拨用地调控政策的一项重要内容。土地出让金基于土地用途、经济价值与具体种类、土地使用期限、土地区划等相关经济数据而成立，最终确定应当收取的出让金数量，并确定中央财政与地方财政的提成比例与具体数目。
土地出让金，就是建设用地使用权交易的对价款，是受让人必须付出的价金，08版《国有建设用地使用权出让合同》示范文本称之为国有建设用地使用权“出让价款”，是与合同约定的建设用地使用权期限相关的对价款。公开出让之类的出让价款首次交付条件有两个，一是场地平整达到一定程度、周围基础设施达到什么程度，二是现状土地条件。一般称之为“三通（水、电、路）一平（土地）”。原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年期及价款自合同签订之日起算。出让金，有一次性付清和分期付款形式的。分期付款形式的，按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。
物权法第141条规定：“建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。”
以上规定包含有以下几层意义。
第一，支付出让金等费用的义务人和收取出让金等费用的权利人。
支付出让金等费用的义务人，指地方政府有关主管部门公开出让建设用地的受让人以及由划拨地改为有偿使用土地的承租人。所谓的受让人实质上也是承租人，因为他们受让的是建设用地使用权，而不是建设用地所有权。义务人为取得建设用地使用权可能会支付多种费用，如招标中的投标费、拍卖中的中介费、签订合同的定金、违约金等费用。其中，20%以下定金在履行合同后充作支付出让金价款，否则就由出让人予以没收；预付违约金在履行合同后由出让人退回受让人，否则予以收缴，或者充作土地闲置费处罚。
收取出让金等费用的权利人是土地所有权人，由市、县以上人民政府代表国家法人即国有建设用地所有权人，依法依合同约定向建设用地使用权受让人收取出让金等费用。因物权法本条款简略，未规定收取出让金等费用的权利人，从来不提国有建设用地所有权人。
第二，特定的建设用地使用权人支付出让金等费用是法定的，而出让金数额是合同约定的。中央财政与地方财政的提成比例与具体数目是法定的。
支付出让金等费用是法定的。应当支付出让金等费用的义务人拒绝支付是违法的，应当收取出让金等费用的事权人（土地信托所有权人）拒绝收取也是违法的，所有的当事人违反国家法律和政策规定均需要承担法律责任。出让金数额是合同约定的，但最低价款不得低于国家关于出让宗地使用权的最低水平。
土地出让金一律入国库，任何单位与个人不得截留、挪用、私分、贪污、破坏土地出让金。现行政策是，建设用地所在地的地方政府财政部门收取7成，中央政府财政部门收取3成。
第三，建设用地有偿使用制度是一项非常重要的经济制度与物权制度，这项制度的建立健全将对于整个经济社会产生深远的影响。
建设用地有偿使用制度实施以后，对于鞭策用地者专地专用、节约用地、集约用地、生态用地和合理利用土地，防止土地资源浪费、土地收益大量流失、国家的土地所有权虚置、市场机制缺失和污染环境等现象的再度发生，起到了决定作用。这项制度的建立健全将对于整个经济社会产生深远的影响。
通常，土地出让金是建设用地使用权出让或建设用地出让之各种土地转让费用的总称。对于房地产开发商即建设者而言，会在交付土地出让金的同时向国家缴纳很多种税费，并且是数十年的土地使用权的出让金需要一次**付，很多种税费需要在一个月内按时缴纳。本条款有个“等”书即“等费用”，就是突出了土地出让金而省略了其他的很多种费用的简要规定。不过，对于购买房屋的业主而言，不需要如房地产开发商即建设者那样缴纳名目繁多的费用，主要是缴纳土地出让金，因为房地产开发商即建设者在出售房屋时已经将这些建设成本统统打入了房屋价格中，转嫁了“等费用”的支出。
建设用地使用权出让金，总体上可以区分为两大类别。一类是于取得建设用地使用权时，采取招标、拍卖、挂牌、协议出让等有偿使用方式的，从获得土地使用权开始就应当向出让方按照招标、拍卖、挂牌、协议出让等合同协议足额支付出让金等费用。一类是于改变建设用地使用权物权化方向转让时，原来通过划拨方式取得建设用地使用权的，应当于改变土地用途时补签合同、变更登记手续与按照法律规定足额补交支付出让金。中国大陆的法律规定土地出让金需要一次性、按时足额支付，这主要是考验建设用地受让方的诚实信用能力，彰显土地用途管制的威权力，避