当代物权法百科全书小辞典初稿535-1
土地用途变更
一、基本概念
土地用途变更，全称为建设用地用途变更，指以者有偿使用取得的建设用地，以及以政府划拨方式取得的建设用地，建设用地使用权的变换与建设用地使用途径的变更，也包括自愿性变更和强制性变更两种方式的用途变更。任何一种土地用途的变更，不是可以随意变更、胡乱变更的，土地使用者必须具有充足的理由、必须通过法定的程序和经有关行政主管部门的批准，才能实现这一种权利的对接。
物权法第140条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”表达建设用地用途变更需要遵从两个原则、一个合法程序：建设用地使用权人合理利用土地原则、专地专用原则和土地用途变更走法定程序原则。实质上，这两个原则、一个程序，是既定的系统的全面的一贯制的物权化方针政策，是针对全国城乡各种建设用地用途变更的，国有建设用地、农民组织建设用地和农民宅基地均需要统一规划、统一政策、统一管理、统一行动。
建设用地使用权人以无偿或者有偿方式取得建设用地使用权后，确需改变土地用途的，应当向土地行政主管部门提出申请。土地行政主管部门经过审查后认为改变的土地用途符合规划，同意对土地用途作出调整的，根据目前的规定，还需要报市、县地方政府批准。然后，出让人和建设用地使用权人重新签订建设用地使用权出让合同或者变更合同相应的条款，并按照规定补交不同用途和容积率的土地差价。
对于将划拨方式取得的建设用地使用权改为有偿使用方式的，或者说将非营利性土地、建筑物变为营利性土地、建筑物的，无论是否增加了容积率，是否改变了土地与建筑物的原状原貌，反正均视为土地用途变更。增加了容积率、改变了土地与建筑物的原状原貌的是大变更，未增加容积率、未改变土地与建筑物的原状原貌的是小变更。反正在土地用途变更后，建设用地使用权人都应当补交土地出让金。以变更合同条款形式改变土地用途的，还要依法到登记机构办理变更登记，签订新的建设用地使用权合同，并办理登记手续。
二、变更类型
土地用途变更分为以下各种类型。
1．本位性变更与非本位性变更
（1）本位性变更
本位性变更，指由一种用途的建设用地变更为另外一种用途的或者几种用途的建设用地，或者是由一种来源性质的建设用地变更为另外一种来源性质的建设用地，包括已经启用的和空闲的建设用地在内，都可以纳入“土地用途变更”的对象来对待。简而言之，本位性变更，就是国有建设用地在保留建设用地物权地位不变条件下具体用途上变更。
这种“从一种建设用地到其他种建设用地”的用途变更，是最频繁、最复杂的一种变形类型。更有甚者，因为将利用地、已利用地、未利用地等形式存在，可能存在事前变更、事后变更、事中变更等各种形态的变更。就已利用地或地上已有建筑物、构建物来说，所谓的“土地用途变更”变成了“建筑物、构建物用途变更”，即变相变更、隐性变更，这也是需要注意的一个方面。
由一种用途的建设用地变更为另外一种用途的或者几种用途的建设用地，是由人的主观能动性和客观条件造成的。无论如何，大量土地与小块土地的变更，地表权、地上权、地下权、地役权等权利的变更，往往是与修建、改造建筑物或者地上附着物密切相关的。衡量是否变更、是否一种用途与几种用途的变更，主要看是否存在修建、改造建筑物或者地上附着物的主观能动性和客观条件。城市规划的需要、公共利益的需要、权利人利益的需要等等因素决定了本位性变更的可行性与法律的适用性。
由一种来源性质的建设用地变更为另外一种来源性质的建设用地，指由政府划拨的建设用地改为政府出让性质的建设用地。划拨的建设用地基本上用于公共利益需要上建设用地，绝大多数是无偿取得、无偿使用的。如当事人将非经营性建设用地改为经营性建设用地，这也是另外一种“改变土地用途”的办法，大多数情形下是为法律所不允许的。个别情势下，确实有必要改变土地用途的，原则上应当通过拍卖、招标、公开协商的办法来改变土地用途，同样地需与有关人民政府规划行政主管部门进行联系与审批、履行手续、增交土地使用权出让金。本条款也指出“需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”应当包括由一种来源性质的建设用地变更为另外一种来源性质的建设用地的情形在内。
（2）非本位性变更
非本位性变更，指由非建设用地变更为建设用地，或者由非国有土地私自变更为国有土地。前者是地型的变更，后者是地权的变更。因为城市的国有建设用地不够用、农村土地廉价和便利等原因，很多人将目光投向农村土地，企图将农用土地私自改变为建设用地，