当代物权法百科全书小辞典初稿534-1
建设用地使用权登记机关与法律责任
一、基本要领
中国建设用地使用权的登记机关，是国家土地管理行政机关下设的一个办事机构，兼有行政机关与事业单位的双重职能。这一点与外国的登记机关有所不同。他们的登记机关是独立的或者半独立的登记机关，撇开了土地管理部门“既当运动员，又当裁判员”的嫌疑。
譬如，日本的登记机关叫做“管辖登记所”，不动产登记事务，以管辖不动产所在地的法务局、地方法务局或其支局、派出所为登记所，而予以掌管。不动产跨数个登记所的管辖区域时，依法务省令所定，由法务大臣、法务局长或地方法务局长指定管辖登记所。办理登记的工作人员叫“登记官”，登记所的事务，由在法务局、地方法务局或其支局、派出所服务的且经法务局长或地方法务局长指定的法务事务官，作为登记官予以办理。
中国的不动产登记机关是一分为二的，建设用地使用权登记和房屋所有权登记，为分别土地登记与房屋登记两个不同的登记机关负责。他们分别是国土资源主管部门和房产主管部门。不过，许多地方已经实行了“合并登记”的机构与办法，如业主的房屋所有权与建设用地使用权统一在房产管理部门登记机构登记，工商业主的建筑物所有权与建设用地使用权统一在土地资源管理部门或者房产管理部门登记。
建设用地使用权登记的对象，应当包括国有建设用地使用权登记、农村农民共有建设用地使用权登记和农民个人宅基地使用权登记三大对象。农村农民共有建设用地所有权包括农民共有宅基地所有权早已是虚权，并且其建设用地土地所有权有被国有建设用地所有权取代之势，故农村农民共有建设用地使用权实质上为共有用益物权，农民共有宅基地使用权为享用型用益权。现行的房地产管理登记法、土地登记规则》和《土地登记办法》及其他一些登记法，目前是避难就易、避重就轻的办法，在权属对象方面采取了一些相对模糊的办法。如“用益物权”、“用益权”之类的区分法，只有在物权法中才能找到，任何登记法中是找不到的。其实，“建设用地使用权”是个笼统的说法，在普通物权法系中，不动产所有权、用益物权、用益权、单一使用权和信托使用权中，都可以找到“建设用地使用权”的影子。再者，“国有建设用地使用权”和“非国有建设用地使用权”、“享用型建设用地使用权”和“非享用型建设用地使用权”的性质与物权化方针政策是不一样的。
国有建设用地使用权登记的类型，有建设用地使用权预告登记、设立登记、变更登记和注销登记几种类型。
二、登记机关
1．建设用地使用权登记机关
城市房地产管理法第60条第1款规定，以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁布土地使用权证书。
2．房屋所有权登记机关
城市房地产管理法第60条第2款规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
3．房地产转让、变更的登记机关
城市房地产管理法第60条第3款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
目前，全国的房屋产权登记发证率超过90%，而业主的土地使用权登记发证率较低。而天津市的登记方法是“一支笔”，市内六区的住房买卖，当事人到房产登记机构办理房产登记手续时，土地登记一并办理。
居民小区业主的土地使用权登记，如果不能确定每个业主的土地使用权面积，应当以登记业主共有的土地使用权为准。
4．中国有5大不动产登记机关
中国的不动产登记机关特多、特乱。2005年，我们在集体讨论修改物权法草案第3稿时，有些专家学者提出要整合登记机关，由一个中立的专职的登记机关代替名目繁多的登记机关，避免相关的管理部门“既当运动员，又当裁判员”的嫌疑。但是，这种主张，至今未被立法机关采纳。
中国的不动产登记机关如下：
土地管理部门对国有土地使用权、抵押权、农民集体所有权进行登记；
房产管理部门对房屋所有权、抵押权登记；
草原主管部门对草原使用权、草原所有权登记；
林业主管部门对森林、林木、林地所有权或者使用权登记；
海洋行政主管部门对海域使用权登记。
5．土地登记的收费
《关于土地