当代物权法百科全书小辞典初稿323-1
常规型住改商
一、基本概念
常规型住改商，是指业主的住宅变更为经营性用房时，其标的物不附带债权债务法锁的连累，不存在产权不清晰的问题，业主始终是决定住改商与否的主人，住改商比较简明扼要，通俗易懂。其与非常规型住改商相对，是业主的一种可持续性的住宅财产利用权与作用权，对于发挥物的效用、增加业主收入具有决定性意义。但这种财产利用权与作用权不能滥用，有法律法规以及管理规约等方面的限制，最好经有利害关系的业主同意，以便于协调相邻业主或者居民之间的利益关系。
住改商，全称是业主的住房改变为经营性或商业性用房，是私有住宅所有权变更为私有住宅利用权与作用权的一种特定的利益趋向，在由住宅使用权变更为收益租赁权的时候，有可能对于其他邻居的日常生活甚至于财产人身安全造成一定程度的影响。
为了平衡其利弊或者利害关系，以及权利义务关系，物权法第77条对此作出了折中式的指导：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”
原则上，法律既不一概赞成、也不一概反对住改商，只是提出以严格限制、制约的办法来认真对待这一新生事物。这一规定，部分地适用于习惯法、道德法、自然法和逻辑法，进行有限度地调整物权关系，改善业主的相邻关系。目的在于，既发挥物的效用，又不影响业主们的日常生活。
住房，亦称住宅，这里一般指业主有产权的住房，商品房、经济适用房、职工房改房、集资房、有产权的限价房、有产权的解困房、有产权的公寓房以及农村宅基地上自建房等品种的房屋，是可以参考为住改商的住宅对象。无产权的解困房、保障房、安居房、公寓房等品种的房屋，被各地政府的地方法规或者规章中限制出租、出借、出让、转让和住改商。
住改商的类型，即住宅变更为经营性用房的限制类型，指住宅使用权变更为商业用房利用权时，必须满足符合法律、法规、物业规约和客观条件的要求，应当经有利害关系的业主的同意。一般而论，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。住改商的限制是来自于乡规民约、公序良俗等习惯法以及普通物权法、担保物权法的规范与限制，更大程度上受行政主管部门审批和制度物权法的规范与限制。
经营性用房，从狭义上讲，这里指的是将物业管理区划内按照规划建设的住宅改变为餐饮、娱乐型经营性用房。从广义上讲，除了包括狭义上经营性用房以外其他的经营性用房，如业主将物业管理区划内按照规划建设的公共建筑和公共设施或者自己的住宅租赁给他人居住、作商品库房、作商店、作办公室、作餐饮、作娱乐场所等等。其中，作餐饮、作娱乐场所等是主要的限制对象。理解本物权法以及理解《物业管理条例》的住改商规定，应当从广义上来理解完整一些。
《物业管理条例》第50条规定，物业管理区划内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
《物业管理条例》已于2007年7月26日由***令第504号修改，但没有涉及到业主私人住房“改变用途”（住改商）的明确规定，而在实际上这一类住改商经营性用房数量更多一些，实际上也被大家默认了的客观事实，故本物权法本条款特地作出了补充规定。
物权法起草并征求意见时，许多业主的常委委员反映，目前许多新建小区的业主擅自将原本用于居住的住宅改变为商业用房，开歌厅、餐厅等，造成小区秩序混乱，影响其他业主的正常生活。对于这一问题，国家没有法律、法规等规范性文件的规定，造成业主之间矛盾大，物业公司也缺乏管理的法律依据，建议物权法作出规定。立法机关采纳了这一意见。
二、主要类型
常规型住改商，以单一性住改商为主要特征。严格地说，物业管理区划内按照规划建设的公共建筑和公共设施住改商是正规式或者说标准式常规型住改商，其他的不是标准式常规型住改商。
1．公共建筑和公共设施住改商
公共建筑和公共设施住改商，是《物业管理条例》已经明文规定了的一类住改商。大家可以放心地依照《物业管理条例》第50条的规定实行。这里面，同样地涉及到业主的财产共有权、共管权、共决权以及现实的、未来的权益与义务等问题。确切地说，这一类住改商，主要由制度物权法来规范与调整的，业主所作出的决定，确实涉及到普通物权法、担保物权法的规范与调整的范围，但最终要由由制度物权法来规范与调整。
本物权法本条款