没有沿用《物业管理条例》第50条关于公共建筑和公共设施住改商的规定，却新作出业主住改商的规定，实际上是隐约地肯定了以上规定。既然业主之专有住宅范围内可以讨论住改商，那么，物业管理区划内按照规划建设的公共建筑和公共设施范围内同样地可以讨论住改商。只不过是排他权的行使方式不同而已。公共建筑和公共设施住改商相对严格一些：指业主依法确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。业主住改商相对宽松一些：指业主改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
2．收益租赁型住改商
收益租赁型住改商，简称出租型住改商，这里指的是业主将自己的住宅出租给他人，供他人居住使用，业主按期收取租金。业主和住宅的用途不变，住宅使用权人变换，并且是利用货币交换的方式来进行变换，从而也具备了经营性用房的价值特征。收益租赁型住改商是单一类比商业性的改变用途，故可称之为单一性住改商。
出租型型住改商，是住宅所有权与住宅利用权的一种拓展结合形式，有不改变住宅性质、仅改变居住人员对象的特点，负作用不太大，并且需求旺盛，法律法规和规约限制的条件也不太多，因此成为最主要的一种住改商类型。即使如此，平时涉及到普通物权法、担保物权法的规范与调整的范围，但最终要由制度物权法来规范与调整。
因为收益租赁型住改商涉及到国家税收政策问题，需要将私人的利益与国家的利益衔接起来，对出租人进行一定税种一定比例的征税；如果出租型住改商的业主符合征税条件而长期避税，税务管理部门可以介入出租型住改商，直至事情圆满解决为止，否则，税务管理部门可以联合其他主管部门禁止出租型住改商的进行。结果是，“应当经有利害关系的业主同意”还要看是否符合“遵守法律、法规以及管理规约”，就是说，国家的权利优于业主共有的权利，业主共有的权利优于业主个人的权利。
3．变更型住改商
变更型住改商，就是关系人利用住宅变更成商业用途的处所、场景，将住宅使用权变更为商业使用权，从事营利活动，从商的性质更加明显。这种关系人，有业主，也有业主的关系人和业主的承租人。变更型住改商，属于业主自己所作所为的，即业主不变，住宅的用途改变，营利活动的主体只有业主一方，故可称之为自主单一性住改商；变更型住改商，属于业主出租给他人，即业主不变，住宅的用途改变，他人借以从事商业营利性活动，业主与承租人双方各自从不同角度谋取利益，于是形成了复合性住改商：业主出租型住改商和承租人他主型住改商。复合性住改商的初级住改商就是出租型住改商，终极住改商就是他主型住改商，两种住改商是同时重叠的。
物权法在出台前后，许多专家学者指出，将住宅改变为餐饮、娱乐性用房一定要慎重从事，因为这涉及到业主相邻是否和谐的问题。一方面，是如何处理相邻关系问题。业主将住宅改变为经营性商业用房，在财产所有权之上拓展了财产利用权，能够将死物变活物，获得一些财产收入，这确实是一件好事。
然而，将住宅改变为餐饮、娱乐性用房，会带来一些弊端或者副作用。如造成来往小区人员过多，外来人员杂而乱，干扰业主的正常生活，给环境治安和环境卫生带来一定的压力，造成小区车位、电梯、水电等公共设施使用上的紧张，不确定、不安全、不安定、不环保、不经济等因素增加，会有一定的危险性和不确定性。另一方面，是如何处理社会责任问题。将住宅大量改为经营性用房，用于商业目的，会导致业主与租赁经营权双方避税，国家税收利益因此而流失。因此上，这一类变更型住改商，也不仅仅受公序良俗等方面以及普通物权法、担保物权法方面的规范与限制，也会受税收管理法、工商行政管理法等制度物权法的规范与限制。同样地，最终要由由制度物权法来规范与调整。
4．享用型住改商
享用型住改商，又称借用者转手型住改商、借用改租用型住改商。可能存在两种情形：一是，业主将自己的住宅免费借用给其关系人从事商业用途，即业主不变，住宅的用途改变，住宅的使用权和使用功能也改变，业主的关系人借以从事商业营利性活动。二是，业主将自己的住宅免费借用给其关系人从事出租谋取利益，即业主不变，住宅的用途不改变，业主的关系人借以出租从事商业营利性活动。以上两种享用型住改商，营利活动的主体只有业主关系人一方，故均可称之为关系人单一性享用型住改商。
享用型住改商，基本上可以参照出租型住改商进行规范与调整，“业主改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”之限制性条件，可以根据具体情况适当加多，毕竟业主与业主关系人不是同一个概念，后者的不确定性