当代物权法百科全书小辞典初稿77-1
事实行为与物权变动
一、基本理念
事实行为与物权变动，全称是合法的事实行为导致物权设立或者消灭的变动，与法律行为相对。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实成就时发生物权变动的事实效力，也包括动产的生产产品生活用品等许多事实行为与物权变动在内，适用同样的因果关系和所有权长消的事实效力。依照法律规定需要进行登记的，未经登记，不发生物权变动的法律效力，只能算作一种事实行为。
物权法第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”其中心思想和目的意义，在于界定物权设立或者消灭的过程状态、合法与否，要求具体情况具体对待。就大多数情势而言，建造、拆除房屋需要经过管理部门审批，要有土地使用权登记和房屋所有权登记公示，但有例外情况。如农民在宅基地上建造的住房，自建成之日起就取得该住房的所有权。如果楼房超过层数与高度，执法部门只能拆除超高的层数，不能将整栋楼房拆除。这种情形下的建房有些虽然缺少登记行为，但不能将这种行为形成的建筑物作为无主财产对待，对其所有权依法承认归建房人所有。根据本法第31条的规定，此类合法建造的房屋，固然因建造完成面取得所有权，但如果按照法律规定需要进行登记的，未经登记，不发生物权变动的法律效力，所有权人其后的处分行为，不发生物权效力。
本条款虽然是以普通物权法的面目出现的，但不可避免地与制度物权法发生一定的联系，孤立地片面地理解“事实行为”，有时候是会铸成大错的。
所谓“事实行为”，是指物权设立或者消灭这一特定的合法行为。其关键表示是，无论物权是自设的或者是他设的，也无论物权是自己消灭的或者是他人消灭的，必须遵守法律法规，必须具备法的效力。
事实行为，是指用钢筋、水泥、砖瓦、木石材料建造房屋，或者用机械手段、人工手段拆除房屋；或者用布料缝制衣服，或者将作好了的次品衣服拆开了重作；或者用汽车零件装配汽车，或者将有质量缺陷的汽车召回再改进质量。如此等等，不一而足。所有这些事实行为，与物权的设立或者消灭有关。
事实行为，有自动的事实行为和他动的事实行为，有合法的事实行为和非法的事实行为，有人为的事实行为和自然的事实行为等多种行为状态。只要是人为的事实行为，无论是自己的事实行为，或者是他人的事实行为，在设立和消灭物权时，均需要以法律为准绳。否则，违法建筑就会被拆除，或者违法拆除房屋会被要求赔偿损失。
所谓“事实行为成就”，是指物权设立或者消灭这一特定的合法行为尽量地做到相当圆满，不违反法律和法定的程序，也不违反公序民俗、乡规民约，不损失国家的、集体的和他人的合法权益，动产物权符合动产交付生效的准则，不动产物权符合登记生效的准则。这里的关键表示，也是用“合法”二字来管总。
成就，是人为的努力的结果。事实行为成就，就是人为地造成的既成事实，是不容否认的客观事物。“成就”和“事实行为”需要法律的检验，需要实践的检验，需要大家来检验，需要时间来考验、来证明。
依靠自身的力量所创设或者消灭的物权，属于“生产型物权”或者“建设型物权”，物权法对于此类物权的规定没有浓妆艳抹，却可以从中找到蛛丝马迹：此类物权是数量最多、物权变动最频繁的繁杂类物权。实际上日常工作和日常生活中，接触最多是产业经济学、商业经济学、消费经济学概念，不讲物权学概念。
二、一般分析
人的行为，可分为法律行为、准法律行为和事实行为。
1．法律行为
法律行为，因有意思表示和法律依据为核心要素，所以又称之为表示行为。与事实行为相对。法律行为人的出发点，是下意识地协调和改善法律关系，是主观意识作用于客观存在的结果。法律行为导致的物权变动后果不是自然后果与自然效力，而是法律后果与法律效力。如行为人知道不动产物权变动应当按照登记的规定进行登记，是有意思表示的行为，由对已的效力提升为对人、对世的效力，这就是法律行为所产生的法律效力。
由法律行为导致的法锁关系，多数应当是一般债的法锁关系，由合同的法律行为产生一定的法律后果。法律行为是按照成文法的法律规定实施的表示行为，非成文法中的习惯法的意思表示应当不是核心要素，只能算作习惯行为。
由法律行为导致的物权关系，多数应当是法定式与意定式两种要素组合的物权关系，由单向（或者单相）物权向双向（或者双相）物权甚至多向（或者多相）物权过渡，行为人符合意思表示，又符合法律规定，最终结果是法律效力的显示。如本条款之事实行为与物权变动，所产生的效力是单向（或者单相）物权的效力，如果要达成双向（或者双相）物权甚至