当代物权法百科全书小辞典初稿40-1
登记机构禁止
一、一般理念
登记机构禁止，指中国的不动产登记机构必须遵守受法律禁止的规定，禁止登记机构要求对不动产进行评估、禁止以年检等名义进行重复登记、禁止超出登记职责范围的其他行为等，是为基本的规范范围。这不仅仅是普通物权法的硬性规定，更大程度上是制度物权法上的强制性规定。也不仅仅是民商法的要求，而实体上是行政法的要求，因为中国的不动产登记机构全部是官方机构，受专门法制约。
登记机构禁止，是不动产登记机构重要职责之所在，与不动产登记机构的形式审查和实质审查，形成两项基本职责。因为物权法是普通法，不是专门法、行政法、特别法，只能对不动产登记机构的权利和职责、义务作简要的一般性的规定，但这并不意味着可以随意减轻不动产登记机构的法律责任，因为在不动产登记专门法、行政法、特别法中有专项规定。
其中，土地监察与法律责任、破坏土地资源的刑法司法解释的规定，是针对任何单位与个人的，也可以列为登记机构禁止的范围内一并监督与控制。《土地监察暂行规定》第18条明确规定：“土地管理部门依法对单位和个人下列行为的合法性进行监督检查：（一）建设用地行为；（二）建设用地审批行为；（三）土地开发利用行为；（四）土地权属变更和登记发证行为；（五）土地复垦行为；（六）基本农田保护行为；（七）土地使用权出让行为；（八）土地使用权转让、出租、抵押、终止行为；（九）房地产转让行为；（十）其他行为。”对照以上十种被监督审查的行为，不动产登记机构均直接或者间接与此有关。
登记机构禁止，不仅仅关乎登记工作、登记程序中的禁止性规定，而且还应该包括本职工作以外违法活动的禁止。如向境内外的情报机构随意出卖情报资料，损害国家利益、公共利益和权利人的利益，独自或者伙同他人谋取私利；利用自己掌握的信息资料为不动产交易者提供帮助，拉皮条、当中介、拿佣金，即使是没有损害国家利益、公共利益和权利人的利益，同样是应当一概禁止的。房屋登记机构的工作人员利用工作之便、职务之便，将国家所有的公寓房私自交付亲戚朋友使用，甚至于不登记、假登记、减免租金管理费等，是典型的以权谋私行为，同样是应当一概禁止的。
不动产登记机构表面上是个没有多大权利的机构，而实质上是个要害部门，容易利用工作之便、职务之便，带头执法犯法，而且手段相当的隐蔽，反侦查手段也相当强。某些地方政府违法征地、拆迁、批地、批准违章建筑等违法活动，往往是与登记机构串通在一起为非作歹的，实际上是这些地方政府的黑帮手，一般属于团伙作案的重要参与者。
国土资源部关于印发《查处土地违法行为立案标准》的通知第5条第（五）项规定，土地行政主管部门的工作人员，不依照土地管理的规定，办理土地登记，颁发土地证书，或者在土地调查、建设用地报批中，虚报、瞒报、伪造数据以及擅自更改土地权属、地类和面积等滥用职权的。
二、条文解析
本法第12条规定了登记机构的职责，主要有四大职责：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。除此之外，就是属于登记机构的非职责范围。如本条规定的三种行为便是。
第一，禁止登记机构的不动产评估。
要求对登记申请人的不动产进行评估，不是不动产登记机构的职责，是资产评估、资产拍卖、资产公证机构和法院执行局的职责。如果登记机构越权，将不动产登记作为前提和必要条件，就会给予申请人增加不必要的麻烦和负担，甚至于导致申请人遭受经济损失。
某些登记机构为了创收，向申请人收取高额评估费，不仅仅侵犯了申请人的**权，而且会产生经济纠纷和行政**现象，这是绝对不能容许的。因此，这方面的登记机构禁止规定，是从登记实践经验中得出的结论。
第二，禁止登记机构的重复登记。
以年检、复查、换证、清理、整顿等名义进行重复登记，也是劳民伤财，也会产生如上所述的那种弊端，只是程度不同而已。因此，不是情况特殊，不是很有必要，一般地，将重复登记视为禁止性登记。
实际上，禁止重复登记，不单单针对不动产登记机构，还应当包括不动产权利人的无理重复登记。不动产登记机构恶意重复登记，是为了本部门、本单位的非法收入，玄机就在于此处。不动产要求重复登记，可能会埋伏不良动机，因为一次登记会保留一个复印件，多次登记会保留多个复印件，这里面可能有玄机。登记机构仅仅为当事人每办理一次换证手续，就可从当事人每人手上获得50元以上的收入，全县、全市成千上万产权人累积起来的数目是十分惊人的。
第三，要求登记机构不能超出登记职责的其他行为。