当代物权法百科全书小辞典初稿39-1
形式审查与实质审查
一、形式审查与实质审查
不动产登记机构的形式审查与实质审查，是不动产登记机构履行职责的两种概括性定义，也是申请登记的当事人需要如实配合的法定义务。在这里，不动产登记机构是遵守程序、履行职责的第一责任人，申请登记的当事人是遵守程序、履行义务的第二责任人。此项规定，是物权法作出的新规定，对于增强登记机构的责任感、改进登记工作、提高审核质量、遏制虚假登记的违法行为意义重大。
立法专家指出，物权法制定之前，法律对不动产物权的登记要件和登记审查标准没有明确规定，各地登记机构掌握的尺度宽严不一，法院在审理有关房地产登记的行政案件中审判标准也不尽相同。据在立法过程调研中了解，房产登记机构一般只是对登记申请人提供的有关必要材料是否齐备进行审核，各城市基本没有将询问当事人纳入登记程序，大部分城市登记时不去现场查看。主管部门的同志认为，实质审查错误率低，登记机关也承担一定风险；形式审查效率高，登记机关不承担风险，但存在不安全因素。（《中华人民共和国解读》第30页）
1．登记机构的形式审查
登记机构的形式审查，是根据申请人提供的不动产权属证明和不动产界址、面积等必要材料进行审核，就有关登记事项询问当事人，并据此如实、及时登记有关事项。
形式审查，是不动产登记的必要程序，未经审查，不能作为不动产登记的法定条件。否则，登记机构要承担登记不实的责任，甚至赔偿权利人的经济损失。
形式审查，不是走形式、搞形式主义。这就要求登记人员具备职业道德水准，具备专业素质，熟练掌握技能，辨别证明的真伪。
物权法第12条第一款第（一）项是主要职责范围，这实际上是既针对登记机构，又针对登记申请人的。“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”是登记机构法定的职责，也是申请人法定（提供）的义务。
所谓“权属证明”，当指证明登记申请人享有不动产的证明文书，如房屋所有权证、土地使用权证，房屋所有权证、土地使用权证的变更登记证，以及法院确认物权、分割遗产、分割共有财产的生效判决等。以上这些是法定的权属证明，是有法律效力的证明。除此以外，公证的证明、遗嘱的证明、证人的证明、单位的证明，能够证明不动产权属的，应当尽量提供。此类证明是乡规民约的权属证明，法律效力弱于法定的权属证明。
登记机构的实质审查，是登记机构工作人员亲临申请人申请使用的土地、房屋进行实地调查、勘误，以证实申请人的登记材料是否属实。这是登记机构严格把关的一个步骤。
之所以要进行实质性调查，是因为有的人在申请材料上作假，少报或多报土地面积，少报或多报房屋面积。这是问题的关键，也是登记的关键。
形式审查是登记机构的第一道程序，也是当事人的第一个职责。此第一道程序，是为第二道程序提供方便。未经第一道程序而进入第二道程序，就会使实质审查陷入被动，无的放矢，劳民伤财。
2．登记机构的实质审查
实质审查是登记机构的第二道程序，也是第二个职责。它要求登记机构在必要时实地查看，测量不动产的面积、体积等方面的实际数量，或者要求申请人补充资料，进行合法性审查等措施。此第二道程序，是第一道程序的继续，是最后把关的程序。一般情形下，舍弃第二道程序，虽然可以提高办证速度，但难免出现差错。因此，两道程序应当并列，两个审查并列，两个职责同时履行，应当是比较稳妥的办法。
二、实质审查的意义
物权法第12条条第2款“申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”是一个弹性的规定。但这并不意味着实质审查是统统可有可无的，是有个别情形是这样的。这主要指继承不动产登记、传承不动产登记等已经过一次登记或以上，以及划拨土地使用权登记之类的登记，一般不需要实地查看和实质审查。已经登记过一次或以上，并且使用过一定时间，没有产生异议，只要保持不动产的面积、体积、四至不变，就可以免除实质审查。
在许多情形之下，不动产申请人受利益驱动，或多或少地作点手脚。例如，某村某家申请使用的宅基地面积是80平方米，这在申请材料上是这样的，但是，有些人在盖私有房屋时，可能会超过甚至远远超过80平方米。如果实地考察，就会发生登记错误，而且这种错误甚至会持续很多年份。又如，有些人在盖私有房屋时，申请材料上是盖3层，可是，申请人自行盖4层以上；房屋净高，材料上申请是不超过2。5米，而申请人自行盖超过这个限度，或者3米净高。如果实地考察，也会发生登记错误，而且这种错误甚至也会持续很多年份。此两种情形，在关于农村会经常遇到过的。在城市