当代物权法百科全书小辞典初稿37-1
不动产统一登记制度
一、一般理念
不动产统一登记制度，亦称之为统一的不动产登记制度。其是根据现实国情民情和根据需要和可能，针对登记范围不统一、登记机构不统一、登记办法不统一和不动产公开查询制度不统一、收费标准不统一等存在的问题，从立法实践到具体实践上克服困难，建立健全统一的不动产登记制度。
不动产统一登记制度，正如物权法第10条第二款所示，其规定“国家对不动产实行统一登记制度”，要做到“三统一”：登记范围统一、登记机构统一，登记办法统一。具体地说，打破条块分割、各自为政的僵局，将土地、房产、草原、林业、农业、海洋行政和地质矿产管理部门与登记机构，合并为一个管理部门、一个登记机构，是建立不动产统一登记制度的基本要求。尽管建立与全面落实不动产统一登记制度是制度物权法范畴，要由专门法、行政法规来规定，而普通物权法的条款中下意识地、前瞻性地提出这样的主张，也是有一定道理的。
物权法第246条进一步规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法的有关规定作出规定。”
实行不动产统一登记制度是大势所趋人心所向，是吸取古今中外的登记法经验、与国际接轨、完善登记制度、提高工作效率、减少当事人负担的需要，也是产权信息化、透明化、公正化和法制化的需要，也是行政管理体制改革的需要。群众事无小事，登记事无小事，有关立法执法和执政部门必须认真对待，积极建立健全不动产统一登记制度。
造成中国不动产的多头管理、多头登记和政出多门等问题，不仅仅是行政管理体制和登记管理体制问题，还有土地所有权二元化问题和土地所有权与使用权二元化问题。西方国家实行的是土地所有权私有制，房屋的私人所有权和土地的私人所有权是一致性的，不动产物权关系是相对简单的，建立健全不动产统一登记制度是很容易的。在中国，农村土地是集体所有的，城市土地和部分农村土地是全民所有的，农用地、建设用地和未利用地都有许多品种，合计有168种用途。其中，建设用地包括划拨土地与出让土地、农村集体建设用地与宅基地等多个品种；中国的土地所有权是公有制的，土地使用权有公有制的、共有制的，也有私有制或者混合所有制的，还有其他所有制的，且土地所有权不得设立抵押权等担保负担。中国即使是建立了不动产统一的登记制度，仍然比西方国家土地所有权私有制要繁琐一些，土地使用权重复登记或者变更登记的可能性较大一些。
譬如，登记了集体的土地所有权，另要登记集体的土地使用权和村民的土地使用权；非建设用地转为建设用地，或者由一种建设用地转为另外一种建设用地，也需要重新登记土地使用权；四荒地的取得、出租、抵押与转让也需要重新登记土地使用权。如此等等，不一而足。所有这些，都要比西方土地私有制或者自由制国家要复杂一些，土地使用权重复登记或者变更登记是不可或缺的。中国建立不动产统一登记制度，要向西方国家学习成功的经验，但要顾及中国的国情和可行性，不能盲目的全盘西化，不能搞单纯的效率主义，不能损害社会主义的土地公有制和当事人的合法权益，即既不要公权私化、也不要搞私权公化。
从以上“登记要点”中可知，登记地点、范围、机构与办法有不同的地方。有的涉及本地一级人民政府登记，有的可能要到更高级的政府甚至要到中央人民政府登记。有的（如农村房屋的业主）是虽然在同一个县级政府登记，但土地的登记与房屋的登记需要到两个机构去登记。如果能够实行“一站式登记”，既省钱省力，又便于有关部门全面的了解信息，以便于更好的管理。
统一登记制度，不是可大可小、可有可无的事情，是需要认真对待的法定事情。物权法专家杨立新教授指出危害性：“《物权法》已经规定国家实行不动产物权的统一登记制度，以解决目前不动产体系的混乱状态。不动产物权制度的不统一、不及时、不全面、不公开的问题，具有极大的危害性，不仅不能使国家掌握不动产物权的基本状态，更重要的危害是不能使交易的当事人通过不动产物权上是否存在负担等信息，也给当事人办理登记造成严重的不便，增加了交易成本。”杨立新还指出登记的保障机制：“《物权法》第10条已经规定了‘国家对不动产实行统一登记制度’，必须尽快制定《中华人民共和国不动产登记法》，确定统一的登记机构、规定统一的不动产登记程序、登记办法、登记种类以及不动产登记错误的赔偿方法。只有用法律统一不动产登记制度，才能够保障不动产物权的流转程序，确实保护好人民的物权。”①全面概括了不动产登记的法定意义与实际作用。
杨立新的文章中也没有谈及物权法第9条“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”的问题。依愚之见，既然不动产物权的“四不问题”（不统一