7.1.1房地产企业契税的相关概述
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换、房屋买卖、房屋赠与、房屋交换等。
一、契税的纳税人
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。
承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。
单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。
转移土地、房屋权属是指下列行为：
1.国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与使用者的行为。
2.土地使用权转让，包括出售、赠与和交换。
土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。
土地使用权出售，是指土地使用者以土地使用权作为交换条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
土地使用权赠与，是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。
土地使用权交换，是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。
土地使用转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。
3.房屋买卖，是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
4.房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。
5.房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。
二、契税的税率
契税税率为3%～5%。
契税的适用税率，由盛自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
三、契税的计税依据
1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。
2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3.土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
如果成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地、房屋的价格的差额明显地不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产的，其应补交的契税的计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。
4.土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。
（1）以土地房屋权属作价投资、入股。
（2）以土地、房屋权属抵债。
（3）以获奖方式承受土地、房屋权属。
（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
成交价格：指土地、房屋权属转移合同确定的价格。
包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
土地使用权交换、房屋交换、交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的免征契税。
土地使用权与房屋所有权之间相互交换，按照前款征税。
以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税，其计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。
四、契税的计算公式
应纳税额=计税依据×税率
应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。
1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。
2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3.交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。
4.房屋附属设施征收契税的依据：
（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
（2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
五、契税的征税对象
土