收营业税，税率为5%，其应纳税额为：
应纳税额=50000000×5%=2500000（元）
会计分录为：
借：营业税金及附加。
贷：应交税费——应交营业税。
如前所述，作为以房换地进行合作建房的东方公司来说，意味着以10000平方米的房屋换取了8000平方米的50年土地使用权，实质上发生了销售10000平方米商品房的业务，因此应当对分给A公司的这10000平方米房屋按照“销售不动产”税目征收营业税。在实际计算应纳税额时，按照东方公司销售的同类住宅的销售价格计算，这10000平方米商品房的营业额其应纳税额为：
应纳税额=50000000×5%=2500000（元）
由于这2500000元营业税是为取得这8000平方米土地使用权而发生的，因此应当将这2500000元营业税计入开发成本，在具体进行会计核算时，应作如下分录：
借：开发成本。
贷：应交税费——应交营业税。
A公司账务处理：
在这一合作过程中，A公司发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征收营业税，其应纳税额为：
应纳税额=50000000×5%=2500000（元）
会计分录为：
借：营业税金及附加。
贷：应交税费——应交营业税。
二、成立“合营企业”方式
甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。
对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税。
1.房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式。
按照财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税，只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税，对双方分得的利润不征营业税。
【例2-3】东方房地产公司与A公司成立合营企业合作建房。A公司出地8000平方米，东方公司出资，于2010年3月建成商品房300套，总面积为30000平方米，按照协议规定，A公司以8000平方米无形资产——土地使用权投资入股，参与接受合营企业的利润分配、共同承担投资风险。2010年4月合营企业销售商品房100套，面积为10000平方米，取得销售收入50000000元（全部为现销），平均销售价格为每平方米5000元。
合营企业账务处理：
2010年4月销售100套商品房实现的销售收入应当按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%，其应纳税额为：
应纳税额=50000000×5%=2500000元
会计分录为：
借：营业税金及附加。
贷：应交税费——应交营业税。
2.房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润。
上述方式因甲方和乙方不属于共担风险、共享利润的行为，不属财税〔2002〕191号文件所称的“投资入股不征营业税”的行为，属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为。因此，对甲方取得的固定利润或从销售收入中按比例提取的收入，按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋的销售收入，依“销售不动产”税目征收营业税。
【例2-4】东方房地产公司与A公司成立合营企业合作建房。A公司出地8000平方米，东方公司出资，于2010年3月建成商品房300套，总面积为30000平方米，按照协议规定，房屋建成后A公司采取按销售收入的20%比例提成的方式参与分配。2010年4月东方公司销售商品房100套，面积为10000平方米，取得销售收入50000000元（全部为现销），平均销售价格为每平方米5000元。
合营企业账务处理：
2010年4月销售100套商品房实现的销售收入应当按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%，其应纳税额为：
应纳税额=50000000×5%=2500000（元）
会计分录为：
借：营业税金及附加。
贷：应交税费——应交营业税。
A公司账务处理：
在这一合作过程中，A公司采取按销售收入的20%比例提成的方式参与分配，按“转让无形资产”征税。其应纳税额为：
应纳税额=10000000×5%=500000（元）
会计分录为：