2.2.1房地产企业合作建房营业税的会计实务
合作建房，就是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房屋。
根据营业税的规定，合作建房有两种方式，即“以物易物”方式和成立“合营企业”方式，两种方式中又因具体情况的不同产生了不同的纳税义务。
营业税是房地产合作开发企业涉及的主要税种之一。因签订的合作开发合同或协议不同，营业税的纳税依据也有所不同。
一、“以物易物”方式
“以物易物”即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式有以下两种。
1.土地使用权和房屋所有权相互交换。
根据规定，土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而，合作建房的双方都发生了营业税应税行为，甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目缴税，乙方应按“销售不动产”税目缴税。
由于双方没有进行货币结算，应当按照《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定，分别核定双方的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
【例2-1】东方房地产公司与A公司合作建房。A公司出地8000平方米，东方公司出资，于2010年3月建成商品房300套，总面积为30000平方米，按照协议规定，A公司转让8000平方米土地使用权，换取东方公司100套商品房的所有权，面积为10000平方米。2010年4月东方公司销售商品房100套，面积为10000平方米，取得销售收入50000000元（全部为现销），平均销售价格为每平方米5000元。
东方公司账务处理：
2010年4月东方公司销售100套商品房实现的销售收入应当按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%，其应纳税额为：
应纳税额=50000000×5%=2500000（元）
会计分录为：
借：营业税金及附加。
贷：应交税费——应交营业税。
如前所述，作为以房换地进行合作建房的东方公司来说，意味着以10000平方米的房屋换取了8000平方米的土地使用权，实质上发生了销售10000平方米商品房的业务，因此应当对分给A公司的这10000平方米房屋按照“销售不动产”税目征收营业税。在实际计算应纳税额时，按照东方公司销售的同类住宅的销售价格计算，这10000平方米商品房的营业额其应纳税额为：
应纳税额=50000000×5%=2500000（元）
由于这2500000元营业税是为取得这8000平方米土地使用权而发生的，因此应当将这2500000元营业税计入开发成本，在具体进行会计核算时，应作如下分录：
借：开发成本。
贷：应交税费——应交营业税。
A公司账务处理：
在这一合作过程中，甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目缴税，其应纳税额为：
应纳税额=50000000×5%=2500000（元）
会计分录为：
借：营业税金及附加。
贷：应交税费——应交营业税。
2.以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。
甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业——租赁业”征收营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征收营业税。
【例2-2】东方房地产公司与A公司合作建房。A公司出租土地8000平方米，东方公司出资，于2010年3月建成商品房300套，总面积为30000平方米，按照协议规定，A公司出租土地8000平方米，期限50年，换取东方公司100套商品房的所有权，面积为10000平方米。2010年4月东方公司销售商品房100套，面积为10000平方米，取得销售收入50000000元（全部为现销），平均销售价格为每平方米5000元。
东方公司账务处理：
2010年4月东方公司销售100套商品房实现的销售收入应当按“销售不动产”税目征