借：营业税金及附加。
贷：应交税费——应交营业税。
3.房屋建成后双方按一定比例分配房屋。
此种经营行为也未构成“以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税”的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定核定。因此，对合营企业的房屋在分配给甲方、乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房。因为在这种情况下，土地使用权没有转移，其实质是甲方筹资建房，乙方以货币资金购买房地产。所以，关键是要看土地使用权有没有实际转移。
【例2-5】东方房地产公司与A公司合作建房。A公司出地10000平方米，东方公司出资，于2010年3月建成商品房300套，总面积为30000平方米，按照协议规定，双方按5:5的比例分配房屋，A公司转让10000平方米土地使用权，换取东方公司150套商品房的所有权，面积为15000平方米。2010年4月东方公司销售商品房100套，面积为10000平方米，取得销售收入50000000元（全部为现销），平均销售价格为每平方米5000元。
东方公司账务处理：
2010年4月东方公司销售100套商品房实现的销售收入应当按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%，其应纳税额为：
应纳税额=50000000×5%=2500000（元）
会计分录为：
借：营业税金及附加。
贷：应交税费——应交营业税。
如前所述，作为以房换地进行合作建房的东方公司来说，意味着以15000平方米的房屋换取了8000平方米的土地使用权，实质上发生了销售15000平方米商品房的业务，因此应当对分给A公司的这15000平方米房屋按照“销售不动产”税目征收营业税。在实际计算应纳税额时，按照东方公司销售的同类住宅的销售价格计算，这10000平方米商品房的营业额其应纳税额为：
应纳税额=50000000×5%=2500000（元）
由于这2500000元营业税是为取得这8000平方米土地使用权而发生的，因此应当将这2500000元营业税计入开发成本，在具体进行会计核算时，应作如下分录：
借：开发成本。
贷：应交税费——应交营业税。
A公司账务处理：
在这一合作过程中，甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目缴税，其应纳税额为：
应纳税额=75000000×5%=3750000（元）
会计分录为：
借：营业税金及附加。
贷：应交税费——应交营业税。
2.2.2房地产企业以房抵债营业税的会计实务
一、债务重组相关概述
1.债务重组，是指在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁定作出让步的事项。
2.债务重组主要有以下几种方式：
①以资产清偿债务。
②债务转为资本。
③修改其他债务条件。
④以上三种方式的组合。
3.根据《企业会计准则第12号——债务重组》及其应用指南的规定，以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产的公允价值之间的差额确认为债务重组利得，作为营业外收入计入当期损益。转让的非现金资产公允价值与其账面价值的差额作为转让资产损益，计入当期损益。债务人以非现金资产存货抵偿债务的，应当作为销售处理，按照《企业会计准则第14号——收入》以其公允价值确认收入，同时结转相应的成本。
二、房地产企业以房抵债会计处理
对于房地产开发企业以开发产品抵偿债务行为，只有在符合债务重组定义并满足债务重组条件时，才能按照债务重组准则的有关规定进行会计处理。
1.资产清偿债务方式。
由于其符合基本债务重组准则的规定，按照债务重组准则的有关规定对其进行会计处理，即在协议生效或商品房所有权转移时确认收入实现，按照以房抵债协议确定的所抵债务账面价值，借记“应付账款”科目，将照商品房公允价值确认销售收入，贷记“主营业务收入”科目，将商品房公允价值与所抵债务账面价值之间的差额确认为债务重组利得，贷记“营业外收入——债务重组利得”科目；同时结转商品房成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目；同时按照应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费金额，