当代物权法百科全书小辞典初稿930-2
不动产登记地方立法的一般原则
一、基本理念
1、定义
不动产登记制度地方立法的一般原则，指在不动产登记制度总原则条件下的分原则，包括宁缺勿滥原则、实事求是原则、下位法不得同上位法相抵触的原则、注意登记与善意登记优选法原则和权源法与登记法分级分类立法原则、禁止徇私舞弊原则等一般原则。其中，下位法不同上位法相抵触的原则是与不动产登记制度总原则竞合式通用性原则。
不动产登记制度立法，是国家最高立法机关根据《立法法》和本《物权法》规定的精神，根据需要和可能，授予全国各地一定的立法机关进行地方性的不动产登记制度立法。在遵守大权独揽、小权分散原则和统一性与实用性相结合原则、下位法有限的灵活性与上位法的原则性相结合的原则基础上，充分发挥地方立法的主动性和积极性。
依据立法法的规定及根据本法本条款的原则精神，制定地方性法规，以补充与完善不动产登记制度，是一件非常重要而十分严肃的事情，应当遵循一些原则，任何单位与个人不得滥用立法权以权谋私，不得利用立法权为非法利益集团牟取暴利，不得有损于法律的公正性、廉洁性、科学性、严肃性、统一性。利用地方立法的机会，为非法利益集团谋取私利的，破坏全国统一的不动产登记制度的，对于国家、集体和他人财产损失的，都应当承担法律责任，构成犯罪的需要承担刑事责任。
不动产登记制度地方立法总原则，是大权独揽、小权分散原则和统一性与实用性相结合原则、下位法有限的灵活性与上位法的原则性相结合的原则等三大原则。
本条款关于“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”的规定，就是代表全国人大常委会立法机关授权地方立法机关进行不动产登记制度立法，借以解决各个地区尤其是地多人少的少数民族地区或者经济特区、特别行政区不动产登记的实际问题。就登记的范围而言，已经涉及到国家的基本的不动产制度，这就需要全国一盘棋统筹兼顾。
不动产登记制度地方立法，表面上只是要解决统一登记机构、统一登记办法、统一登记依据、统一登记信息的“其他”问题，而最主要的在于对于登记的范围进行标准化、合格化、格式化规范操作，最大难点在于统一的不动产登记信息共享，为建立健全全国统一的不动产登记制度作好前期准备工作。
2、不动产复杂化
中国不动产的复杂性程度在全世界是首屈一指的，中国建立健全全国统一的不动产登记制度的困难程度在全世界也是首屈一指的。对于中央立法和地方立法，都是十分严峻的考验。
在香港、澳门特别行政区，回归祖国后，已经是土地所有权国有化地区。在此之前，英国人统治的香港为英美法系国家，实行的是信托所有权制度；澳门人统治的澳门为大陆法系国家，实行的是土地所有权私有制制度。回归祖国后，依照宪法、物权法等法律规定，城市土地归国家所有，这样才统一定义为土地所有权国有化地区。那么，回归祖国之前的不动产登记法和不动产登记，必然是在清理之列。
在台湾省，他们与中央分庭抗礼，不服统一，已经成为国中之“国”，亦为大陆法系国家，实行的是土地所有权私有制制度。但是，土地国有化率一直高于中国大陆。1945年日本投降以后，国民党就接管了台湾，没收了日本人在台湾的全部不动产，此时台湾的国有化率已经高达30%以上。经过三次土地改革，强制性赎买台湾地区大地主的土地，使得台湾的国有化率已经高达40%以上。他们的不动产登记法和不动产登记有些特色，尤其是不动产登记法和不动产登记的“母法”（权源法）之一《土地法》很有特色，台湾所有的土地连出租给外国人也不可以，更不得出卖给外国人。
在中国整个内陆地区，自认为是“实行社会主义制度”，并且经历过计划经济时期和市场经济阶段。奇怪的是，土地所有权国有化率远远低于香港、澳门和台湾地区，这三个地区被认为是“实行资本主义制度”。新中国成立65年来，土地所有权国有化进程呈马鞍形即“U”。在人民公社化时期，从“公社宪法”60条来看，人民公社土地实质上为“准国有制”性质的。八二宪法规定“农村土地归集体所有”，刚开始时估计土地所有权国有化率10%左右，此后经过大量征收农村土地，估计土地所有权国有化率已经达20%左右。随着征地运动的普遍开展，土地所有权国有化率在缓慢地爬升着。
由八二宪法牵头，土地管理法、物权法等十几部法律跟进，土地所有制、土地所有权、土地使用权等均呈现二元化格局：
（1）土地所有权二元化。城市土地与农村土地所有权二元化，国家所有、集体所有二元化，个别农村地区土地国家所有、集体所有二元化，城镇集体与农村集体土地所有权二元化，集体土