当代物权法百科全书小辞典初稿929-2
不动产登记地方立法的依据
一、基本理念
1、定义
不动产登记制度地方立法的依据，系指不动产登记制度地方立法的法律依据、立法权利与义务的依据、客观情势和立法需要的依据、立法总原则和地方立法一般原则的依据，以及其他的立法、执法程序等方面的依据。
具体地说，制定地方性法规时应当遵循的原则，根据《立法法》的规定，主要有两大原则：一是根据本行政区域的具体情况和实际需要“按需立法”的原则；二是不同宪法、法律、行政法规相抵触的原则。
不动产登记制度地方立法的依据，主要有两个：
第一个，是遵守《立法法》规定的“相互协调、适当补充”立法原则。
地方立法适用于“下位法服从上位法”原则，不动产登记地方法的规定不得与行政法的规定相悖、相牴牾，需要在上级立法机关授权的前提下进行立法，地方法规的文本需交由上级立法机关备案，以便于监督实施。不动产登记制度地方立法如有需要，上级立法机关应当给予下级立法机关以批准实行，并给予适当的指导与帮助。
上级立法机关可以对于下级立法机关及其地方法进行跟踪调查，对于可以继续实行的地方法进行鼓励，对于不能继续实行的地方法建议予以修正或者废除。这是对于一般性的不动产登记法之地方法的处理办法。
对于香港、澳门特别行政区之不动产登记法，推定其法律效力，适用于特殊性的法律标准，只能由全国人大常委会有权决定其去与留。这两个特区是高度自治地区，享有独立自主的立法权，所确立的地方法只要不与宪法和其他上位法相牴牾，就应当准许他们制订与实施。
对于海南省、深圳市、厦门市、珠海市和汕头市这5个经济特区，过去30多年来为了便于招商引资、发展经济，中央给予一些相对特殊的立法权。随着07年企业所得税法颁布实施，已经不再给予外资企业以超国民优惠待遇，经济特区某些特殊性立法权会有所收敛。不动产登记法敏感性强，统一不动产登记制度是个大方向，今后经济特区也不例外。
宪法、物权法等法律法规规定的“城市土地归国家所有，农村土地归集体所有”的规定，这是国家、集体土地双轨制和二元化的规定，并不完全适合香港、澳门。
一则，这两个地区都是城市地区；二则，这两个地区并不存在集体经济组织。因此，这两个地区完全可以推定为土地所有权国有化地区。事关不动产登记法，以及事关《立法法》和地方立法的办法，必须考虑到土地所有制与中国大陆土地所有制的重大差别。
第二个，是遵守本法的基本要求。
本物权法第246条“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”的规定，就是开诚布公地授权地方进行有针对性的立法，借以弥补法律规定不完全和照顾地方实际立法需要的问题。
诚然，遵守宪法规定和其他法律、行政法规的规定，是题中应有和必须之义。没有立法规矩不能成方圆，衡量地方立法的质量与效力，关键在于依法立法、严谨立法。
《物权法》是不动产登记制度立法的重要向导与领路人，不仅仅对于地方立法具有指导意义，而且对于中央立法和部门立法具有指导意义。
《物权法》颁布不到1年时间内，就密集性了颁布了《土地登记办法》和《房屋登记办法》等部门法，为“统一登记依据”打下了坚实的基础。2014年8月中旬，国务院法制办主持制订、国土资源部起草的《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》闪亮出场，为建立“统一信息平台”迈进了一大步。所有这些，与《物权法》第10条关于“建立统一的不动产登记制度”的大政方针，与《物权法》第246条关于“适当允许地方立法”的指导思想密切相关。上述两部部门法和一部行政法，都声称根据《物权法》的相关规定而制订。
对于《立法法》之立法依据而言，主要是一种抽象的原则性规定，至于具体规定则在所不问。
对于《物权法》而言，既有原则性规定，也有具体性规定；既有“建立统一的不动产登记制度”的规定，也有“适当允许地方立法”的规定。这种规定并不是临时性的规定，至少要管用几十年的。
关于“建立统一的不动产登记制度”的问题，并不是一蹴而就的，是需要不停地努力、不停地改善和完善的，追求的目标可以说是永无止境的。
关于“适当允许地方立法”的问题，可以分为两种情势来对待。
当“建立统一的不动产登记制度”实现前和实现后、大陆地区与海外的香港、澳门以及台湾等地区，可以分为两种情势来对待。
当“建立统一的不动产登记制度”实现前，地方性立法还可以继续进行或者继续保持，一般不会清理、废除地方性的不动产登记办法