当代物权法百科全书小辞典初稿681-2
统一的不动产抵押登记体制
一、导言
统一的不动产抵押登记体制，亦称统一的不动产抵押登记体系，是指不动产抵押登记的初始登记、变更登记和注销登记的整个登记生效主义体系，不能孤立地理解抵押权登记就是纯粹的“抵押权设立登记”。不动产抵押登记统一实施“房地合一”、“主从合一”制度，也是一种不动产抵押登记体系。这是土地所有权公有制条件下相互适应的不动产抵押登记监管体制，唯有采取全员、全过程、全方位、全要素的全统一的不动产抵押登记生效主义物权化方针，才能正确地理顺新旧不动产抵押登记过程中的担保法锁关系、担保物权关系、担保信托关系和担保对世关系。
统一的不动产抵押登记体制，是统一的不动产抵押登记管理的系统工程，要求不动产抵押的债权人、债务人和第三人做到以下几个统一：（1）实行法定的统一的新旧不动产抵押登记生效主义；（2）实行统一的抵押权法锁关系、物权关系、信托关系和对世关系运行机制；（3）统一适用于“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效”的抵押登记生效主义法则；（4）统一适用于新旧建筑物抵押与新旧建设用地使用权抵押“房地合一”抵押登记原则；（5）采取全员、全过程、全方位、全要素的全统一的不动产抵押登记生效主义物权化方针，对于不动产抵押的初始登记、变更登记和注销登记统一登记管理职责。
不动产抵押登记体制的主要对象是（1）建筑物和其他土地附着物的抵押登记；（2）建设用地使用权的抵押登记；（3）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权的抵押登记；（4）正在建造的建筑物的抵押登记。均采取登记生效主义物权化方针，统一适用于“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效”。
法定不动产抵押登记，可以使得抵押财产的物上负担与相关当事人一目了然，使实现抵押权的顺序清楚明晰，有利于定分止争、预防物权纠纷与债权债务纠纷，重点保护债权人和第三人的合法权益，维护交易安全与交易秩序，抵押权法锁关系、物权关系、信托关系和对世关系也因此趋于向善与圆满。
二、三大类不动产抵押登记组成的不动产抵押登记体制
不动产抵押登记体制有内因也有外因，外因通过内因而起作用。概括来说，不动产抵押登记体系应当由以下几个主要成因起作用。
1．不动产抵押光靠抵押合同生效是靠不住的。
不动产抵押合同，可以看作是生效的前提条件之一，也是抵押登记的前提条件之一。假设，也将合同生效也作为一种“生效”对待，那也是当事人双方意定的低级生效，而不是法定的高级生效。意定的生效，其效力是很低的，不能保证市场交易的安全，不能保证抵押权不流产。
2．不动产抵押光靠“自愿登记”生效是靠不住的。
不动产抵押“自愿登记”生效，名为“登记对抗主义”，实为“登记自由主义”，使严格的登记制度蜕变为“可有可无”的自由主义行为，流弊多多，隐忧多多。如果不登记也不违法，将“自愿登记”演变为“自愿不登记”，可以想象，不能保障市场交易安全和当事人的利益，也不能保有诉讼保全和强制执行。那么，这种低效力的法律要件和抵押行为，是否符合物权法定、物权公示、物权行使和物权保护的确权、赋权、用权、维权的一套完整制度设计原理呢？
3．不动产抵押光靠“抵押权设立登记”生效是不完整的。
本条款言明的“抵押权自登记时设立”，应当是个代表性的规定，代表了其设立、变更、转移和消灭的整个体制的抵押权登记规定。
其中抵押权设立的登记，对应于抵押权初始登记；抵押权变更和转移的登记，对应于抵押权变更登记；抵押权消灭的登记，对应于抵押权注销登记。因为物权法第9条早有规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力……”故本条款没有作出全面铺开的叙述，而是“以点带面”的代表性的叙述。
2007年12月30日国土资源部令第40号公布的《土地登记办法》，是在当年3月16日通过的《物权法》基础上、并与该法接轨的新型登记管理办法，比1995年12月28日国家土地管理局发布的《土地登记规则》更加新颖，内容更加饱满。目前《土地登记办法》和《土地登记规则》两个部门法是通用性的部门法规。
抵押权初始登记，是指土地总登记之外的对设立的土地抵押权进行的登记。依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应当持土地权属证书、主债权债务合同、抵押合同以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记。
抵押权变更登记，是指抵押土地的权利人发生变化，或者因抵押土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。其中，土地使用权抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在