当代物权法百科全书小辞典初稿669-2
抵押土地所有权属于最高级零物权
一、基本理念
抵押土地所有权属于最高级零物权，指抵押土地所有权属于最严格禁止、土地所有权人处于最严格控制之类的物权对象。物权法第184条第1项特别规定了土地所有权不得抵押，与宪法、土地管理法等特别法的规定保持一致，标志着抵押土地所有权是极为严重的法律问题与政治问题。任何单位与个人不得抵押和转让、处分土地所有权，对此严重违法行为均可采取“一票否决”的办法立即加以取缔，并依法追究违法犯罪分子的法律责任。
抵押土地所有权属于最高级零物权，指由所有制制度、所有权制度、用益物权制度、担保物权制度包括抵押权制度统一规范化制度化的特级零物权，通称全国最严格的土地管理制度项目下的零物权。
抵押土地所有权属于最高级零物权具有特别重要的意义，主要的现实意义与指导意义如以下几点所示。
第一，禁止抵押土地所有权首先由宪法、土地管理法等特别法作出特别的规定，担保物权法和抵押权关系法同样是一项特别的规定。土地使用权的抵押、转让与处分主要由制度物权法规范与调整，担保物权法和普通物权法也是常用的法律工具。
宪法第10条第4款特别规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地。”以根本**、最高权威设置了土地所有权的最大的防火墙、零物权。土地管理法第2条明确规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖、或者以其他形式非法转让土地。”第43条进一步规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。”
第二，中国是土地公有制国家，并且人口众多而人均土地占有量不足，不能跟土地私有制国家那样自由抵押、买卖、转让、处分土地，必须采取非常手段来强化全国的土地管理制度，
关于土地管理的法律法规与政策法规高达200多部，这在古今中外是极其罕见的现象。说明了抵押土地所有权属于最高级零物权是多么重要。
第三，土地所有权国家集权化模式和土地使用权国家半集权化模式，完全符合社会主义国家土地利用、土地作用和土地管理的不动产管制制度，完全符合系统工程原理和一般均衡原理。
第四，抵押土地所有权属于最高级零物权，标志着抵押土地所有权属于最高警告等级和最高禁止行列，任何人也不得越雷池一步。
抵押土地所有权之零物权，指任何单位与个人不得取得、变更、转移以及抵押、转让、处分的土地所有权。即使是土地使用权，大多数是属于禁止或者严格控制抵押抵押、转让、处分的范围。
第五，土地抵押、转让、处分自由化，不仅仅严重破坏了物权关系，还会严重影响到国家经济的平衡发展，甚至于爆发国际金融危机。
上世纪八十年代日本的房地产泡沫危机，导致日本经济衰退了三十多年。08年美国的房地产次贷风暴，引爆了世界金融危机。上世纪九十年代的亚洲金融风暴，许多国家出现了经济大衰退。根子就在于土地抵押、转让、处分自由化。
二、一般分析
立法专家指示，国有土地所有权和集体土地所有权一律禁止抵押。尽管集体和集体的所有权是形式上的所有权，实际上是土地使用权和土地统辖权。本条款第二项，也指的是集体所有的“土地使用权”。集体所有的土地，分为农用地和建设用地、未利用地三种。农用地除四荒地的建设经营权外，一般不允许抵押，建设用地大量的要依法转为国家所有。
土地所有权，不仅仅是涉及物权当事人最根本性的权利，而且是涉及到国家领土（领海、领水以及领空）主权完整的全民所有的最根本的利益。
抵押土地使用权与抵押土地所有权，仅仅只有二字之差，却有天壤之别。以抵押权限的时间来说，抵押土地使用权是有抵押期限规定的。
以土地承包经营权所系的农村土地使用权而论，草地的承包期为30年至50年，林地的承包期为30年至70年，特殊林木的林地的承包期，经***林业行政主管部门批准可以延长，但最高延长多久未定。以建设用地使用权而论，最高使用期为居住用地70年，工业用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。换言之，农村地区抵押土地使用权的最高期限一般是70年，城市地区抵押土地使用权的最高期限只能是70年（城市住宅用地自动续期者除外）。港澳台地区的土地使用期与大陆地区有所不同，目前不在此数据范围之内。
抵押土地所有权的性质是十分严重的。
首先，抵押土地所有权意味着破坏了国家根本的土地使用期制度，意味着土地权利