当代物权法百科全书小辞典初稿665-2
法定不动产集合抵押的类型
一、导言
法定不动产集合抵押，最基本的不动产集合担保形式，是围绕着建设用地使用权为中心展开集合抵押的，与建筑物的集合抵押相比，形成主动集合抵押型和被动集合抵押型两种类型。以建设用地使用权为先和以建筑物为后集合抵押的，是被动型集合抵押；以建筑物为先和以建设用地使用权为后集合抵押的，是主动型集合抵押。以建设用地使用权为先集合抵押的为根式型不动产集合抵押，以建筑物为先集合抵押的为略式型不动产集合抵押。
总之，法定不动产集合抵押是强制型、全员型、全方位型不动产集合抵押，并将法定的、强制性的不动产集合生效主义抵押一直延伸到法定不动产集合生效主义转让的层面上去，形成与西方国家不动产抵押形式不同类型的不动产抵押规范化特色。西方国家不动产抵押，土地与建筑物两种不动产可以一并抵押、也可以拆分抵押，中国必须是集合化抵押。
法定不动产集合抵押的基本类型，是“房地合一”和“主从合一”的交叉型集合抵押制。建设用地使用权母子集合抵押是第一领导者，建筑物母子集合抵押是第二领导者。当事人的抵押达成协议以后，各自的领导者率领各自的子集合物形成两股集合物或权利总集合为一股，最后形成完整的总集合抵押体制。因此，法定不动产集合抵押，又可称之为法定不动产总集合抵押，不动产合众连横的总集合抵押。
二、基本类型
法定不动产集合抵押的基本类型有如下几种。
1．母子体系不动产集合抵押的类型
法定不动产集合抵押，是由两大母子体系不动产集合抵押构成的。这两大体系，于抵押权设定以前，都是各顾各的，好像互不相干似的。一旦抵押权设定成就，如赶集一般的从四面八方聚拢而来，其集聚热岛效应可想而知。
两大母子体系不动产集合抵押对象如下：
（1）以建筑物为母体的不动产集合抵押体系
尽管建筑物的社会物权地位要比建设用地使用权的社会物权地位要低一级，甚至于建筑物所有权要比比建设用地使用权的物权地位要低一级，但建筑物的交易比较建设用地使用权的交易要容易许多，人们仍然最热衷于建筑物的抵押与转让。
社会物权地位与权利人自己的物权地位可能不是同一个物权化方向。对于权利人来说，肯定会认为自己的建筑物所有权的物权地位比自己的建设用地使用权的物权地位更高一些。对于经济社会与法制社会来说，建设用地使用权的物权地位比建筑物所有权的物权地位更高一些。所谓物权法定，就是由法律来确认与规定，不能人云亦云，不能歪曲物权关系的事实。
在中国，没有建设用地使用权就没有建筑物所有权，就是违章建筑，就是不受法律保护的对象。一般而论，所有权肯定是优于用益物权包括使用权的，这几乎已经成为一种公论。殊不知，中国的用益物权型建设用地使用权具有很高程度的自主权，在土地占有权、使用权、收益权方面基本上准用土地所有权的法律规定，如房地合一的“地随房走”的抵押与转让就是最普遍、最典型的例子。
以建筑物为母体的不动产集合抵押体系，主要分为以下几种形式：一种是一母带一子型。如别墅类、独门独院类建筑物，母体是建筑物，子体是管线铺设类设施，抵押权设定时，形成“1+1”式的集合抵押或转让。另一种是一母带多子型。如居民小区、商住小区、工业区类集群建筑物，抵押人的专有建筑物可视为母体，共有建筑物及其附属设施、管线铺设类设施等非母体类建设项目可视为子体，抵押权设定时，形成“1+N”式的集合抵押或转让。
应当承认，以建筑物为母体的不动产集合抵押体系，集合抵押或集合转让时，肯定会遭遇技术瓶颈。建筑物的交换价值是可以明码标价的，其他的不太好标价，特别是共有的建筑物及其附属设施、管线铺设类设施，真的是不知道如何标价的好。但是，如果只有母体而没有子体，母体也不好抵押或转让；即使是好不容易抵押或转让成功了，也是会大打折扣的。
（2）建设用地使用权为母体的不动产集合抵押体系
不动产集合抵押体系，就是围绕着建设用地使用权展开的旋风式的集合抵押体系。建设用地使用权不是万能的，但没有建设用地使用权的抵押或转让是万万不能的。
以建设用地使用权为母体的不动产集合抵押体系，主要分为以下几种形式：一种是一母带一子型。如别墅类、独门独院类建筑物下面的建设用地使用权，母体是建筑物下面的建设用地使用权，包括地表、地上、地下的建设用地使用权在内，统统称之为母体。子体含需役地使用权和供役地地役权。抵押权设定时，形成“1+1”式的集合抵押或转让。
另一种是一母带多子型。如居民小区、商住小区、工业区类集群建筑物下面的建设用地使用权，包括地表、地上、地下的建