二、“已有用益物权之地役权设立”的主体适格问题
1．用益物权与用益权的区别
用益物权的定义，如物权法第117条规定的“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”其权能结构为三大类权利：占有、使用、收益。对照以上三大权能，土地承包经营权和建设用地使用权这两种土地使用权均属于用益物权无疑。
对照物权法第152条规定，宅基地使用权只有占有、使用两种权能，应当比用益物权低一个等级才对。
有法学家认为用益物权与用益权是两个不同的概念，并指出“我国现行民法通则及其他民事立法未有明文规定用益权制度，我国未来物权立法是否需要明定这一制度，有有待于进一步研究和斟酌。”以上提法是无疑是正确的。
所谓“已有用益物权”，干脆将用代数法取代以上不完全准确的说法，就是土地承包经营权和建设用地使用权、宅基地使用权这三种物权而已，可以统称为“土地使用权”。这些权利一旦合法设立，都有各自的自主权，可以据此排除他人的不法侵害。
建设用地使用权是除了宅基地使用权之外的所有城乡建设用地使用权；宅基地使用权是农村私有的一类建设用地使用权，基本上属于无偿使用的一种农村福利型土地使用权，取得条件与方式、主体资格与其他建设用地使用权是有区别的。
《全国土地分类（试行）》将全国土地分为三大总类，即农用地、建设用地和未利用地。其中，建设用地包括商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地几个类型。住宅用地包括城镇单一住宅用地、城镇混合住宅用地、农村宅基地和空闲宅基地四个品种。
显然，农村宅基地是建设用地的一个品种，物权法将宅基地单独列举，是另有原因的。主要原因是，其设立、变更、转移与消灭的方式，与城市建设用地使用权有很大的差别。
2．“已有用益物权之地役权设立”的主体适格问题
地役权人基本要义，在于“让所有权人放权，让使用权人行使自主权”。有鉴于此，土地承包经营权人和建设用地使用权人、宅基地使用权人于大多数情形下，可以自发地成为地役权人或者供役地权利人适格的主体。
从签订地役权合同到地役权设立登记、变更登记和注销登记，整个过程都扮演着主角。这些土地使用权人尽管有良好的先天的和自然的条件，也要签订地役权合同才能生效，也要到登记机构申请地役权设立登记，才有合乎地役权人或者供役地权利人的完整的资格。
为什么法律规定用益物权人或者用益权人扮演着主角，而不是土地所有权人扮演主角？
一则，土地所有权人在授予他人土地承包经营权和建设用地使用权、宅基地使用权时，已经放权和让渡了事实占有、事实使用以及事实收益的权利给予对方，这三方面的资格已经被用益物权人或者用益权人所取代。
二则，用益物权人或者用益权人等土地使用权人是独立的民事、商事主体，其物上地役权、权利地役权、财产地役权或者物上供地役权、权利供地役权、财产供地役权是独立的主体，从签订地役权合同，到地役权设立登记、变更登记和注销登记，扮演着主角。
三则，生产经营自主权或者土地使用自主权是法律赋予权利人核心的排他性权利，对于包括土地所有权人、土地支配权人、土地统辖权人在内的其他权利有一定的排他性权利。任何一种地役权的设立、任何一种供役地的提供，首先是要尊重土地使用权人原有的生产经营自主权或者土地使用自主权，应当征得权利人的同意，并进行合理的经济补偿。否则，就会破坏法律程序，毁损物权关系，给权利人造成不应有的经济损失，后果是不堪设想的。
四则，土地所有权人不是无条件地被禁止介入地役权与供役地权利物权关系，而是须在用益物权人或者用益权人同意的条件下进行代理事务，不是行使自己的权利。这叫做代理人的资格，不是地役权人与供役地权利人资格。如果说，不这样界定的话，土地使用权人的基本权益和地役权权益或者供役权权益难以得到保障。
五则，土地使用权人田地相邻、屋宇相邻，在同一片天地里共同生产、共同生活，有着共同的生活习惯和共同的利益取向。很多时候，设立地役权不仅仅对于需役地权利人有利，也常常是让供役地权利人分享了一部分便利。如需役地权利人到供役地权利人的地方取水、引水，修筑了一定长度的水渠，在灌溉农田时也让供役地权利人搭个就便，对于双方都有利。如需役地权利人到供役地权利人的地方铺设天然气管道，在自己享受天然气乐趣的同时，也让供役地权利人接驳管道用天然气，对于双方都有利。
六则，大家相信土地所有权人包括集体经济组织在内设立地役权是有一定目的的，并且大多数是为大家谋取福利的，对此群众也是热烈拥护的。问题在于，凡事都要依法办事，