当代物权法百科全书小辞典初稿572-1
宅基地使用权的行使
一、基本理念
宅基地使用权的行使，即宅基地用益权的行使，指权利人按照“专地专用”原则和“一户一宅制”或者“一户一地制”原则，逐步实行交纳土地使用费制度，避免土地资源的过度利用与超标使用、铺张浪费等现象。农村村民依法取得宅基地使用权即用益权的，有权在指定的宅基地上建造住宅及其附属设施，从而基本满足住宅用地分配指标；依法取得的所建住宅及其附属设施的所有权在特定范围内行使占有、使用、收益和处分的权利，如有多余房屋还可用于合法经营。
农村居民行使宅基地使用权的权利，应当优于城市居民行使建设用地使用权的权利。如农村宅基地使用权人可以出租空闲的宅基地作商业用途，或者出租空闲的宅基地增加一些附属设施，利用可以作临时的停车场、晒谷场、娱乐场、体育场等场地，有条件的地方还可以摆地摊出卖小商品。反正农村的建设用地管理不如城市的建设用地管理那么严格，农村居民行使宅基地使用权的的法律空间会因此而扩大。
从法律关系上来说，法律自然会平衡宅基地使用权的所有制关系、所有权关系和用益权关系。从宅基地使用权人立场上说，更注重于宅基地的作用权与利用权，而恰恰是这两种权利是受法律严格限制的对象。
法律试图从宅基地使用权的设立、变更、转移与消灭的整个过程，进行全员、全过程、全方位、全要素的全面质量管理。关于宅基地使用权的行使就是其中的中心环节。成文法能管理的一定要管好，成文法难能管理的就交由习惯法或者法官的自由裁量权来辅助处理。宅基地使用权的行使，应当说是个旧瓶装新酒的问题，或者说是在法律规范与法律调整之间恰当选择和如何平衡的问题。就全国整体的情势而言，成文法的范围会逐渐扩大，习惯法的范围会逐渐缩小。就是说，法律的约束程度，会从宽松到严格，再从严格到更加严格。因为“一户一宅基地制”已经跟不上时代发展的新潮流，不符合现代物权社会节约土地资源、合理利用土地和集约用地、生态用地等客观要求，需要加强监管力度。
农村村民依法取得宅基地使用权的，有权在宅基地上建造住宅及其附属设施，从而满足农民的生活居住需要，同时取得所建造住宅及其附属设施的所有权。如有多余房屋，还可用于合法经营，搞家庭副业，甚至于开家庭小作坊、小加工厂，出租房屋谋利。这就是宅基地使用权主要的行使范围。
宅基地使用权的行使，主要包括了以下几个方面的内容：（1）合法的建筑权的行使。指正确行使地表权、地上权、地下权、地役权和住宅及其附属设施的修建权、装修权、装饰权。（2）合法的小生产经营权的行使。指在不影响相邻关系和不动产共有权条件下，利用住宅和宅基地从事家庭小养殖业或者小副业、或者小手工业。（3）小产权的行使。有条件的地方，经过相关管理部门的批准，应当允许房屋所有权出租房屋、出租空闲的宅基地；甚至于可以将房屋改造成商铺或者仓库出租，以获取更大的商业利益。（4）小流转权的行使。允许农民将自己的房屋、宅基地互换，允许房地产权的继承、受遗赠或者赠与他人，允许在特殊情势下将农民自己的房屋包括宅基地用于抵偿债务（不包括抵押财产在内），以及允许其他的小流转权的行使。
农村的相邻关系问题，有的与城市的是一样的，有的则不是一样的。如新农村是盖楼房集中居住的，他们的相邻关系的一些限制性条件，应当准用城市物业小区一些限制性条件，如采光、日照、通风、通行、噪音、空气污染、固体液体物物排放和饲养家禽家畜限制等，也可以采取标准化物业管理的办法进行，连建筑物区分所有权、地役权的行使等，也可以参照实行。如农村是平房或者是单独居所的，一些附属设施用于养鸡、养猪、养牛羊、养狗等动物，或者用于作家庭仓库、停车场、晒谷场等，农村一般是不禁止的。其中，农村平房或者独户用于家庭小养殖业或者小副业，是几千年来的习俗，代代相传，所有这些是受习惯法规范与调整的，成文法是不能蛮横无理地干涉习惯法的。
关于宅基地使用权的行使，与宅基地使用权的取得一样，有些问题争议性很大，又因为中国东南地区与西北地区的土地供求形势不同，以及各地农民的贫富程度不同，经过了反复讨论研究，也不好搞全国“一刀切”，最后仍然搁置下来，交给特别法和地方法来调整。
二、宅基地使用权取得的相关技术性问题
宅基地使用权取得的相关技术性问题，主要体现在以下三个方面：
第一，农村宅基地使用权也属于建设用地使用权的一个品种，是否需要如城市的建设用地使用权一样设定地表权、地上权和地下权？
这个问题很重要，因为涉及到是否违章建筑的大是大非问题。从多年来的法律实践来看，许多城市郊区和城中村的宅基地使用权，与国家出让的建设用地使用权一样，也一律实行建设用地