当代物权法百科全书小辞典初稿563-1
建设用地使用权注销登记
一、基本要领
建设用地使用权注销登记，亦称建设用地使用权消灭后的注销登记，是指因建设用地使用权的消灭等而进行的登记。包括建设用地使用权期间届满未申请续期或者申请续期未予批准的、建设用地因公共利益收回或者严重违反土地用途规定没收的、因建设用地使用权流转后终止的、因自然灾害或者人为灾难造成建设用地使用权灭失等情形的注销登记，并依法由土地登记机构收回建设用地使用权证书。是建设用地使用权统一的登记制度的最后一次登记义务，包括土地出让人主动要求登记的义务和土地受让人积极配合登记的义务在内。
建设用地使用权注销登记是一项法定的不动产登记制度，其主要受《物权法》、《土地登记办法》和《土地登记规则》规范与调整，包括国有建设用地使用权和集体建设用地使用权、宅基地使用权等统一实行注销登记制度，任何组织与个人不得违反这项法定的登记制度。其中，《土地登记办法》是在《物权法》实施以后的2008年2月1日起施行的，《土地登记规则》是在《物权法》实施以前的1995年12月28日起施行的，故《土地登记办法》比较贴近《物权法》的原则精神，在内容上有些改观。
《土地登记办法》第50条规定了三种情形可以直接办理注销登记：一是依法收回的国有土地；二是依法征收的农民集体土地；三是因人民法院、仲裁机构的生效法律文书致使原土地权利消灭，当事人未办理注销登记的。诚然，“依法收回的国有土地”涵盖很多种类，任何一类均可，来者不拒。第51条～第53条还列举了以下注销登记的土地类型：因自然灾害等原因造成土地权利消灭的；非住宅国有建设用地使用权期限届满，国有建设用地使用权人未申请或者申请续期未获批准的；已经登记的土地抵押权、地役权终止的。
建设用地使用权注销登记的一般特点仍然是“房地合一”的注销登记。建设用地使用权注销登记的突出特点之一，是若当事人不主动申请注销登记，登记机构可以代替其登记即强制性注销登记。突出特点之二，所谓的登记生效主义不是单方面的，往往是双方面登记生效主义，只不过是侧重点不同而已。突出特点之三，土地抵押期限届满，当事人未申请土地使用权抵押注销登记的，除设定抵押权的土地使用权期限届满外，国土资源行政主管部门不得直接注销土地使用权抵押登记。这种办法，主要是考量土地使用权抵押的物权化特征、交易安全而确定的。一般而论，土地抵押期限届满一段时间才能拍卖、变卖或协议出让所抵押的建设用地，其间有许多准备工作和法定程序要作，故要采取审慎的办法来办理建设用地使用权抵押注销登记，只有当设定抵押权的土地使用权期限届满并当事人不主动申请注销登记的，登记机构才可以代替其登记即强制性注销登记。
建设用地使用权注销登记，一般为“房地合一”的注销登记。建设用地使用权与建筑物一并处分时，建设用地使用权注销登记，建筑物所有权转让后变更登记，或者建筑物消灭后建筑物所有权注销登记；建筑物与建设用地使用权一并处分时，建筑物所有权转让后变更登记或者注销登记，或者建筑物消灭后建筑物所有权注销登记，建设用地使用权注销登记。土地抵押权、地役权的注销登记，也要遵从“房地合一”的注销登记规则。
所谓建设用地使用权，指建设用地上设立的地表权、地上权、地下权和地役权等不动产权利，其设立、变更、抵押、转移、消灭可以与地上建筑物、构建物及其附属设施的某种登记办法挂钩。建设用地使用权消灭，标志着申请注销登记或者强制注销登记的成立。
二、注销登记生效主义
建设用地使用权注销登记生效主义问题，这也是需要积极面对的问题。我们已知建设用地使用权设立之登记生效主义，是当事人在合同成立基础上的登记生效，不登记就不得使用建设用地，非登记不可，不光是民事主体不许不登记，公事主体更是不许不登记。那么，建设用地使用权消灭之注销登记生效主义，一方面取决于当事人的主动申请注销登记，另一方面是在当事人不主动注销登记并且要求登记的限期已过后由登记机构的强制登记，不登记其他使用权人就不得使用建设用地，非登记不可，不光是民事主体不许不登记，公事主体更是不许不登记。
1．建设用地使用权转让之注销登记生效主义
建设用地使用权转让之注销登记生效主义，等于说是建设用地使用权消灭或转移之登记生效主义。
诚然，建设用地使用权消灭有许多种类的，现用狭义的一种转让来说吧。通常情势下是当事人建筑物所有权转让同时导致建设用地使用权转让，受让人是在合同约定和支付转让金前提下才取得建设用地使用权的，受让人不申请房地产过户登记即变更登记，就不能对抗善意第三人的占有。与此同时，转让人不申请房屋所有权和土地使用权注销登记，也是非法的、无效