当代物权法百科全书小辞典初稿554-1
建筑物与建设用地使用权一并处分
一、基本理念
建筑物与建设用地使用权一并处分，全称是建筑物、构建物及其附属设施流转与建设用地使用权一并处分的规定，是“地随房转”的物权化保障机制和双重恒产机制，是法定的物权化强制性原则之一，也是普适性原则之一，已经在法律实践和社会生活中得到普遍接受。对于广大消费者而言，房屋所有权是主产权，建筑物与建设用地使用权是副产权，建筑物、构建物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的需要与建设用地使用权一并处分。此项“房地合一基本原则”比“地随房转”更容易理解，并已实行多年，推行时不会遇到多大的阻力。
建筑物与建设用地使用权一并处分，是不动产物权化保障机制和双重恒产机制的中间环节。在有效供给的前提下合理利用土地资源，还权于民，藏富于民，并充分体现有恒产者有恒心，有双重恒产者有双重恒心。不动产权利的设立、转让、变更、消灭的整个过程中，均贯彻实施“房地合一”或者“房地一致”的基本原则。本条款的中心思想，针对房屋不动产权利的转让、变更、消灭的整个过程，衔接“房随地转”或者“房随地押”的原则。
建筑物与建设用地使用权一并处分，这种“地随房转”的流转法则相信大家是可以理解接受的。在这里要强调一点的，是要区分有处分权与无处分权、不动产的专有权与共有权。众所周知，无处分权人处分他人专有或者共有的财产是一种侵权行为，要负法律责任的。有处分权人处分自己的专有财产是相对自由的，处分大家共有的财产是受条件限制的，一般需要大多数共有权人讨论通过才能成就。对于共有的建筑物、构建物及其附属设施的流转程序是如此，对于共有的建设用地使用权和地役权也是如此。
目前国有土地上住房类型有几种，除了商品住房以外，已购公有住房（俗称房改房）、经济适用房、集资房（小产权房）、政府保障房、公寓房等各种类型。（1）商品住房，是在国家出让土地使用权基础上建设并以市场价购买的，产权人有转让、互换、出资、抵押、出租或者赠与的自由，以转让、出资等方式流转后不需要缴纳土地出让金，按政策规定缴纳增值税即可，继承、受遗赠的现阶段免交遗产税。（2）房改房，是在国家划拨的建设用地上建设并廉价购买的，国家政策放宽后或获得产权5年后，可以转让、互换、出资或者出租、抵押、赠与，以转让、出资等方式流转后需要补缴部分土地出让金，按政策规定缴纳增值税费，继承、受遗赠的现阶段免交遗产税。（3）经适房，是在国家划拨的建设用地上建设并公家补贴、廉价购买的，国家政策放宽后或获得产权5年后，可以转让、互换、出资或者出租、抵押、赠与，以转让、出资等方式流转后需要补缴部分土地出让金；单位或者产权人已经缴纳土地出让金的，出让人仅向原单位上交20%的转让收益，用于单位的住房基金；按政策规定缴纳增值税费，继承、受遗赠的现阶段免交遗产税。商品房、房改房、经适房赠与慈善机构或用于公益事业的，按《中华人民共和国公益事业捐赠法》规定的优惠措施执行。另外，集资房、政府保障房（解困房）、公寓房、小产权房等类型的房屋，在流转的各个方面受国家政策条件限制不能作为商品流转。
物业小区**有的建筑物、构建物及其附属设施基本上是不具权利人姓名的，业主流转自己的房屋时也隐含着流转以上共有部分。但也有具名的，如某业主名下拥有室外的临时停车位，转让房屋时想将此临时停车位一并转让或者赠送给房屋买受人，并将此条件写进转让合同之中。出现这种处分共有财产的情形时，需要经过物业管理企业或者业主委员会同意才能试行转让。
二、处分形式
建筑物与建设用地使用权一并处分的形式，本条款仅列举建筑物、构建物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与四种形式，实际上抵押、按揭、典当、出租、继承、传承、遗赠流转建筑物的并不少见，甚至于公路建设、电网建设中的应收账款的权利质押也是一种新型的建筑物流转方式。如按揭、典当也是抵押的变态形式，但与一般的抵押迥然不同。
1．抵押。是指抵押人以其合法的房产和土地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
房地产抵押初始时是个“假处分”，债务人抵押房地产并不必然地导致转让房地产权，一般购房人抵押房屋的目的是为了通过贷款融资最终得到房屋，不是为了转让房屋。最后可能的真处分，一是一般购房人不能如期清偿债务，被抵押权人商业银行或者法院拍卖、变卖；二是囤积房屋倒卖的特殊购房人还清债务后自行出卖房屋，或者不能如期清偿债务，被抵押权人商业银行或者法院拍卖、变卖。无论是真假处分，反正存在建筑物与建设用地使用权一并处分的形式，符合“房地合一”的基本精神，而