当代物权法百科全书小辞典初稿546-1
土地抵押权与优先受偿权
一、基本理念
土地抵押权与优先受偿权，全称是国有建设用地抵押权与一般优先受偿权、特别优先受偿权。一般优先受偿权，由《物权法》、《担保法》和《城市房地产管理法》之中的普通担保法规范与调整。特别优先受偿权，由《破产法》、《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》之中的特别担保法规范与调整。
一般优先受偿权，这里指的是土地抵押权人对土地抵押人，因担保法锁关系形成的土地使用权转让和房屋转让之后所得价款优先受偿的权利。债权人与债务人或者第三人（代抵押人）签订土地抵押权合同以后，担保物权人在债务人或者第三人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。这种优先受偿权是常见的优先受偿权，具有普遍性意义，因此称之为一般优先受偿权。
建设用地抵押权受“房地合一”、“地随房转”等政策与原则的限制，其优先受偿权对象往往不是拍卖、变卖土地之所得价款，而是拍卖、变卖地上建筑物、构建物及其附属设施包括地上附着物之所得价款。
特别优先受偿权，这里指的是一般优先受偿权之外更优先保护的受偿权。如国有破产企业将土地使用权抵押的，抵押土地使用权折价或者拍卖、变卖后所得价款也应首先用于安置破产企业职工。债务人所欠职工工资和医疗、伤残补助、抚恤费用、所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金。破产企业中债务人所欠税款，这类债权优于普通债权。
对于以划拨方式取得土地使用权的，抵押房地产时，其流转限制条件是：设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的价款后，抵押权人方可优先受偿。其中“应缴纳的土地使用权出让金的价款”归出让人优先受偿，也是属于特别优先受偿权。国家法人优先受偿债务人所欠税款、债务人所欠土地使用权出让金等，说明了“公共利益优先”的大原则。无论是通过司法部门强制执行的，或者是通过行政机构强制执行的，其特别优先受偿权的法律效力优于一般优先受偿权的法律效力。
物权法第170条规定了担保物权及其优先受偿权及其的总概念，后面但书了“但法律另有规定的除外”，说明了客观存在比一般优先受偿权更高级的优先受偿权，就是“特别优先受偿权”。
土地抵押权与优先受偿权，有一般的和特别的情形之分。按照旧民法的通论，“土地抵押权人有优先受偿权”属于最普遍、最一般的优先受偿权。由于中国实行的是建设用地所有权国有制，容易将传统的物权和债权法理颠倒过来了：“土地抵押权人有优先受偿权”属于“个别”的优先受偿权了。
二、房地产抵押中的“土地出让”途径
房地产抵押，是以房屋、建筑物及其附属设施的抵押为主体的形式，单独的土地使用权抵押是少见的。而且单独的土地使用权抵押基本上发生在划拨土地使用权的抵押单行法中，如《划拨土地使用权管理暂行办法》、《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》便是。论其抵押的限制条件，当以划拨土地使用权的抵押为重点。
城市房地产管理法第48条规定“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设立抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可设定抵押权”。如果以划拨方式取得的土地使用权“设定抵押权”，还是要过“出让方式”这一道关。
城市房地产管理法第51条，对于以划拨方式取得土地使用权的，抵押房地产时，其流转限制条件是：设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的价款后，抵押权人方可优先受偿。
择要解读如下：
1．相当于应缴纳的土地使用权出让金的价款
所谓“相当于应缴纳的土地使用权出让金的价款”，指所出让的土地使用权及其区位，对应于财政部核算认可的《土地出让平均纯收益标准》，一共15个等级作为参考依据，由有权利的地方政府向土地抵押权人收取的出让金价款。其15个等级是（单位：元\/平方米）：一级160；二级125；三级105；四级90；五级75；六级65；七级59；八级53；九级47；十级41；十一级35；十二级30；十三级25；十四级20；十五级15。
以上土地出让平均纯收益标准是2004年的老标准，经过几年的演变，各地应缴纳的土地使用权出让金的价款有水涨船高之势。
2．根据权利人的地位作用正确实施抵押
以划拨方式取得土地使用权的，抵押房地产时，应当分清两种