当代物权法百科全书小辞典初稿545-1
建设用地使用权流转要领
一、基本理念
建设用地使用权流转要掌握的要领，最根本的是要掌握流转的物权化方针政策。表面上是建设用地使用权流转人与政府之间的行政权关系，实质上是建设用地所有权人与建设用地用益物权人的关系。
建设用地使用权流转的主导形式，其实是一组法律关系和物权关系、信托关系、排他关系、合同关系、对世关系、法锁关系和社会关系。仍然是所有制关系法决定了所有权关系法和使用权关系法，宏观物权法决定了微观物权法。
建设用地使用权流转的限制是多重性、严肃性、严格性的限制。以宪法为先导，以土地管理法为中卫，以城市房地产管理法、物权法为后卫，从宪法、特别法到普通法，从大物权政策到具体操作系统，形成了一整套多重限制的网络系统。
二、主导形式
1．其受到土地所有权人的制约
建设用地使用权流转的主导形式，其实是由中国的建设用地权利制度相衔接的必然形式。因为建设用地使用权主要授权于民间，建设用地所有权则一直固定于国家。民间的土地权利，最高权利是土地用益物权，建设用地使用权流转时必然要受到土地所有权人的制约，其流转的主导形式也只能由国家来决定。
2．其受宪法根本**的制约
建设用地使用权流转的主导形式，是基于宪法的土地合理利用、禁止任何单位和个人擅自买卖土地等大政方针前提下，赋予特别法、专门法以实操的权限，以期收到既盘活土地商品经济又不至于损害国家的土地所有权的目的，认真甄别可流转和不可流转的土地使用权，同时不放松土地规划、用途、变更权利等方面的管制，建筑国家所有权的防火墙，防止国有资产流失。
3．建设用地使用权流转的主导形式的倒装
与其说是“建设用地使用权流转的主导形式”，倒不如说是“房屋所有权流转的主导形式”。建设用地使用权的流转，其先决要件是房屋所有权的流转而成立，否则就不能成立；反过来说，房屋所有权流转不以建设用地使用权流转为先决要件。大多数情形下，除了土地使用权抵押以外，人们并不在意土地使用权的流转，买卖房屋就买卖房屋，买卖房屋时只收付房屋的对价。不过，房屋的对价也许将土地使用权的对价包含在内了。
4．建设用地使用权流转的主导形式的座标
建设用地使用权流转的主导形式，应当从城市房地产管理法中找到相应的座标。从相关的条款中可以得出结论，其主导形式是：“房屋所有权+建设用地使用权的流转”。这也是标准的流转模式。房屋所有权流转，土地使用权必须跟着流转，否则，房屋所有权流转就不好办了。又因为，建设用地所有权是国家的，房屋所有权人没有权利对于土地所有权流转，也只能对于建设用地使用权流转。
城市房地产管理法第37条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”第48条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。”
房地产，即房屋产权和土地产权的总称，不是单一的权利，也不是可以拆分的权利。在取得时是如此，于流转时也是如此。所谓房地产转让，就是“房屋所有权+建设用地使用权”的一整套权利与财产的转让。
房屋，这里指土地上的房屋等建筑物及构建物。这里的构建物，相当于建筑物的附属设施。
二、建设用地使用权流转的多重限制
1．宪法的大物权政策限制
宪法第10条第3、4款明确规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他方式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”“一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”
禁止非法转让土地和土地使用权的转让、合理利用土地，是对立统一的事物。因为自由买卖土地、非法买卖土地，会动摇根本的社会制度，导致经济社会动荡不安，加剧两极分化和绝大多数人倾家荡产。这也是从无数历史教训中得出的总结。
但是，从以往的房地产建设中探索出了一些经验，土地使用权完全不流转也有许多弊端。这样的话，等于是捧着金饭碗要饭，宝贵的土地资源白白浪费掉了。土地使用权的流转是个技术活，宪法只是给出一个大物权政策。至于其他的具体规定，交给专门法来处理。
宪法第10条的规定，看得出来，限制自由买卖土地和转让土地是主格调。这种立法旨意，对于其他法律也会言听计从。
2．土地管理法关于土地使用权流转的专门限制
土地管理法2条第3款明确规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他非法形式非法转让土地，土地的使用权可以依法转让。”