当代物权法百科全书小辞典初稿532-1
建设用地使用权登记生效
一、基本概念
建设用地使用权登记生效，指有偿使用、划拨使用两种建设用地使用权登记生效的总称，均采登记生效主义要件而高于登记对抗主义要件，均适用于统一的建设用地使用权登记制度。就是说，建设用地使用权登记生效主义，就是必须登记，非登记不可，未经登记，不发生效力。不仅仅是建设用地使用权设立的登记生效要件是如此，其变更、转让和消灭的登记生效要件也是如此。农用地、未利用地和建设用地三大部类的土地使用权，当数建设用地使用权登记生效最为紧要、最为突出，因为建设用地使用权是最重要、最有物权价值和经济价值的高端土地使用权，且其土地使用权可以持续很久很久，国家作为土地所有权人需要对于各种建设用地使用权进行长达数十甚至于数百年的跟踪管理，同时需要理顺土地使用权交易的市场秩序、平衡各种权利人的合法权益，故实施统一的建设用地使用权登记制度是完全必要和完全正确的。
建设用地使用权登记，是指县级以上人民政府将土地的权属、用途、面积、使用权人、土地出让合同事项等基本情况登记在登记簿上，并向建设用地使用权人颁发土地使用权证书的公证与公示行为。建设用地使用权从设立、变更、转移与消灭以及抵押担保的整个过程，是完全需要依法登记的，否则登记义务人的失职行为是不受法律保护的。中国实行最严格的建设用地管理制度，将各种出让方式、各种土地用途、各种权属关系的建设用地统一纳入登记管理制度之中，实施最严格的建设用地登记管理制度，而且这种登记管理制度永远也不会过时。
以出让方式设立建设用地使用权的，经过公开拍卖、招标、协商的办法进行的，从土地使用权资格审查到参加建设用地竞买、签订合同，最后到登记机构申请建设用地使用权登记，并由登记机关应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书，整个流程是采取“一条龙”作业的，建设用地使用权的设立登记或者初始登记成功率是相当高的。建设用地使用权人对于建设用地的抵押登记、变更登记、注销登记，则需要登记义务人积极主动地向登记机关申请登记，否则所造成的法律后果自负。
以划拨方式设立建设用地使用权的，根据城市房地产管理法第60条和土地管理法第11条第3款的规定，也需要经过登记公示才能生效。该项土地使用权的设立，不需要签订建设用地划拨合同，而是通过“国有土地划拨决定书”的行政文书形式，将建设用地使用权划拨给建设用地使用权人。划拨土地按照规定办理登记手续是必需的。划拨的土地没有使用期限的规定，或者是一种弹性的土地使用期。此类建设用地使用权的流转、抵押、出让等物权变动行为受法律严格限制，一般而论是不能如公开竞价出让的建设用地那样随意流转、抵押、出让的；特殊情势下可以流转、抵押、出让的，需要经过特定的法律程序，由县级以上人民政府房地产主管部门主持，改划拨方式为有偿使用的公开出让方式。
建设用地使用权登记时间，对于以下情形来说，以出让方式和以划拨方式设立建设用地使用权的，均需要注意以下几点：（1）新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设用地使用权人应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起30日内，持建设用地批准书申请土地预告登记；（2）建设项目竣工验收后，建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起30日内，持建设项目竣工验收报告和其他有关文件申请建设用地使用权登记；（3）其他项目使用划拨国有土地的，建设用地使用权人应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起30日内，持批准用地文件申请建设用地使用权登记。
二、主要登记法依据
建设用地使用权登记，主要依据于《土地登记规则》和《土地登记办法》及其他一些登记法的规定。
《土地登记规则》比较笼统，将土地登记分为“初始登记”和“变更登记”两种类型（见第2条第3款），包括土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记、变更登记。注销登记有6个条款，包括申请注销登记和按时效强制注销登记两种类型。
《土地登记办法》有了一些改进，按章节编排的是第3章土地总登记、第4章初始登记、第5章变更登记、第6章注销登记、第7章其他登记。第7条是将土地登记分为以下9个部分的：（1）土地总登记；（2）国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记；（3）因继承或者遗赠取得土地权利的登记；（4）因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；（5）因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；（6）更正登记或者异议登记；（7）名称、地址或者用途变更登记；（8）土地权利证书的补发或者换发；（9）其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。注销登记有8个条款，也包括申请注销登