当代物权法百科全书小辞典初稿524-1
建设用地使用权有偿出让与土地类型
一、基本要领
建设用地使用权的设立方式，亦称建设用地使用权的出让方式，即一级建设用地使用权的设立方式，是与中国建设用地所有权国有制相联结的统一的不动产设立制度，主要由特别法或者专门法作出具体规定，主要方式是采取有偿出让或者政策划拨等方式出让与设立建设用地使用权。其适用范围与对象，因地产经济的定位模式或者公共利益的不同对象而不同。建设者一级建设用地使用权的设立方式，与业主二级建设用地使用权的设立方式也有所区别，法律调整不动产物权对象和诉讼维权的渠道也有所区别。
其中，扩大有偿使用型建设用地使用权范围和缩小无偿使用型建设用地使用权范围，是个大政策、大原则、大物权化方针，代表了统一规划、专地专用、节约用地、集约用地、美化环境、相邻和睦和房地合一、主辅统一的大方向，代表了国家法人的大政方针。
建设用地使用权的出让与设立方式，分为有偿出让方式和依政策划拨两种方式。
物权法第137条分三款特别规定：“建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”
以上规定表达了以下中心思想。
第一，作为普通物权法，融合了制度物权法的指导思想。
建设用地使用权根本上是政策导向的、限制性条件众多的定限物权，任何民商法包括普通物权法必须服务于、服从于制度物权法的指导思想。本条款虽名列普通物权法，但根源于制度物权法。
建设用地使用权由完全计划经济过渡到市场经济与计划经济并存阶段，走过了60多年漫长岁月。这将导致整个不动产制度的规范与调整产生巨大影响。
城市房地产管理法第12条规定，土地使用权可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
关于扩大拍卖、招标等公开竞价的对象与范围。有关政策作出了原则性规定。2004年，***颁布的《关于深化改革严格土地管理的决定》中提出，工业用地要逐步实现招标、拍卖等公开竞价的方式。这个决定，意味着将进一步缩小建设用地无偿划拨的对象与范围，同时扩大建设用地有偿使用的的对象与范围，并同时扩大拍卖、招标等公开竞价的对象与范围。国有工业企业、招商引资外来工业企业、经济技术开发区等过去采取无偿划拨的对象将会受到严格的限制。
2006年8月***发布的“关于加强土地调控有关问题的通知”提出，国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。
第二，作为财产权制度化物权化，明示了两种建设用地使用权的设立方式。特别注意有偿使用型建设用地使用权的取得方式。
被绰号为“土地宪法”的土地管理法，于1986年6月25日首次通过，并于1988年、1998年、2004年经过三次修改，***常务会议于2012年11月28日通过了修正案草案。2012年新土地管理法重点修改农村土地承包经营权、建设用地使用权。1998年修订的土地管理法基本确立了国有土地的使用权有偿出让和无偿划拨两种方式。其他的行政法、部门法和普通法包括物权法在土地管理法规定的范围内进行具体化、物权化规定。
国有土地的使用权有偿出让和无偿划拨两种方式，实质上不仅仅是针对国有土地的，对于集体共有的土地的使用权同样纳入了“全面规划，严格管理”这一基本国策之中（土地管理法第3条的规定）。
特别值得注意的是，“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”是最严格的建设用地使用权的设立方式，任何单位与个人均不得违反这一铁的规定。
财产权制度化物权化，指的是一整套土地法权和土地物权制度化物权化。有偿出让型建设用地使用权，首先是由所有制制度决定的，其次是由所有权制度和用益物权制度决定的，真正起核心作用的是所有制制度。集体所有制的建设用地所有权实质上已经取消，剩下的只有全民所有制的建设用地所有权。
有偿出让型建设用地使用权是标准的用益物权。土地所有权人与用益物权人的物权关系，是收益租赁关系。出租土地的权利人为国家法人，承租国家土地的权利人是单位与个人。
第三，基本的限制条件。
有偿出让型建设用地使用权的限