当代物权法百科全书小辞典初稿380-1
相邻共同共有制
一、基本概念
1．定义
相邻共同共有制，系指相邻地役权、建筑物及其设施之共同共有制，主要形态是业主不动产共同共有制，由本物业小区扩及其他的相邻物业小区形成连环式相邻共同共有制。
通常，相邻共有是指相邻建筑物及其设施的所有权共同共有、使用权共同共有、利用权共同共有或者作用权共同共有。其共有范围，有建筑物规划小区业主的相邻共有、建筑物规划小区之间的相邻共有两大类别。本文仅讲建筑物规划小区业主的相邻共有一个部分。其中起纽带作用的是相邻地役权关系的共同共有制，而相邻建筑物及其设施共同共有制是起权利作用的共同共有制。
相邻共同共有制，是由相邻业主共同共有制、相邻物业小区共同共有制和相邻地役权共同共有制串联起来的组合式共同共有制。鉴于各业主关系、物业小区关系和相邻地役权关系的实际情形，鉴于不动产相邻关系的不动产共同使用权、作用权、利用权胜于个人所有权的特点，基于相邻关系“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的基本原则，除农业个体地役权以外，相邻业主之间、物业小区之间和相邻地役权之间的共有关系，可以将部分业主的按份共有关系拟定为“业主共同共有关系”，并形成民主化、制度化。
大陆法系国家或地区民法中规定共同共有的不多，瑞士和中国台湾地区“民法”明确规定了共同共有，只是中国台湾地区“民法”称之为“公同共有”。中国物权法和民法通则已经明确规定了按份共有和共同共有两种共有制。
2．主要特征
其主要特征是：（1）共益性物权突出，私益性物权常常让位于共益性物权。物业小区中，理论上，购房面积大的业主对于公用设施和建设用地所占有的份额肯定大些，否则其份额小些，并可以由此推定这种业主共有关系应当是“按份共有关系”。但这些公用设施和建设用地的不动产没有特殊情况发生是不能分割的，必须突出共益性物权，保持共有关系的完整性。（2）共同使用权、作用权、利用权突出，业主个人所有权常常让位于众业主共同共有的所有权。传统物权法没有讲使用权、作用权、利用权的共有关系。而从当代物权法和宏观物权法来看，所有权的共有关系固然是非常重要，但有时候这种共有关系也会变虚变弱，隐约地让位于使用权、作用权、利用权的共有关系。当公共利益利益优先、共有利益优先的时候，或者所有权的权益不能分割的时候，业主个人所有权的“按份”共有关系就被限制、被削弱，让位于共同共有关系，让位于众业主的使用权、作用权、利用权。（3）主流倾向是扁平化，兼顾共有财产收益的“按份额分配”。客观上，相邻共同共有制需要相对平均主义即权利扁平化，需要将大业主的一部分不可分割的权利匀给小业主，如若不这样做是行不通的。在大权独揽、小权分散的情势下，将可分割、可分配的财产按照大小业主的大小份额来具体操作，兼顾共有财产收益的“按份额分配”。如物业小区属于业主共有的附属设施改为经营性用房并有收益的，原则上应当按照大小业主的大小份额来“按份额分配”。（4）建设用地使用权一般由制度物权法规范与调整，其他财产一般由普通物权法、担保物权法规范与调整，并依业主规约、合同约定来平衡共有关系。尽管每个业主都是民事主体，遵守民法、物权法等普通物权法、担保物权法的规定是自然而然的事情。而每个业主的建筑物、土地使用权以及相邻关系的一系列义务，会有很多政府部门来监管，很多牵涉到制度物权法的层面。至于业主规约、合同约定，那是具体问题具体解决的事情，是业主共管权、共决权等意思自治主义的范畴。（5）业主不动产权利的设立、变更、转移、消灭或者行使、保护、规范、调整、限制，均实行登记生效主义和“房地合一”的原则。业主是共有关系人，又是个体行为人。他们有共同的、也有个体的权利与义务。业主不能以放弃某种共有权利为由拒不履行义务。也不能为是否共同共有关系、按份共有关系而争论不休。业主抵押、出租、出卖自己的房屋，个人不能擅自抵押、出租、出卖共有的土地、房屋、附属设施、停车场，建设用地使用权、地役权。部分设施的个人收益权可一并转让给受让人。
3．指导思想
其基本的指导思想是：（1）不可分割的财产，如没有特殊情况发生，无论是大业主、小业主，也无论是其可区分的份额大小，平时均当作共同共有份额对待。（2）区分共有所有权和共有使用权、利用权、作用权。（3）区分所有权制度与所有制制度对于相邻共同共有制的影响。（4）国有企事业单位和集体企事业单位，所对应的是制度信托所有权，不能混同于私人的一般业主。
传统物权法有很大的局限性。只讲所有权共有制，不讲使用权、利用权、作用权共有制；只讲所有权制度决定作用，不讲所有制制度决定作用；常常把全民所有制、集体所有制的权利义