当代物权法百科全书小辞典初稿334-1
物业信托管理
一、基本概念
物业信托管理，是指依据物权法第82条的规定，业主或者业主大会、业主委员会委托物业管理企业或者其他物业管理人对于建筑规划小区内的建筑物及其附属设施的日常化、定期化、全程化、规范化管理与监督。前提条件是，既要平衡业主与物业管理人各自的利益，又要促使物业管理全程有序、安全、有效率地进行，就必须依据物权法、物业管理条例、城市新建小区管理办法、地方政府有关政策和双方合同约定，公平合理地设置各自的责任、权力、利益与义务，定分止争。
物业信托管理，一是直接的物业信托管理。指业主委托物业管理服务企业或者其他物业管理人之物业信托管理形式，称之为直接的或者一级的物业信托管理形式。这是最主要的物业信托管理形式。其主要特点是，物业管理服务企业通过与业主、业主委员会签订物业管理服务合同，直接发生物权关系、管理服务关系。一般是将规划物业小区内人员与财产保安、园林绿化、卫生清洁、出入行人与车辆管理、公用设施的维护与利用、业主分摊费用的收取与使用、公共财产的收益与分配等全部服务项目包给物业管理服务企业负责，与其他的物业管理人不发生牵扯关系。二是间接的物业信托管理。凡是经过物业管理服务企业又将相关的物业管理服务项目转达于其他物业管理人的，由原先直接的物业信托管理变成了间接的物业信托管理，属于二级的物业信托管理形式。如管理服务企业聘请保安公司、园林公司、清洁公司、家政公司、电梯公司、维修公司、装饰公司来进行长期的或者临时的物业信托管理，就是专项式的间接的物业信托管理。另外，管理服务企业代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位费用的，也是专项式的间接的物业信托管理。其主要特点是，由直接的或者一级的物业信托管理形式变成了间接的或者二级的物业信托管理形式，形成了双重性的物业信托管理形式，物权关系、信托管理关系变得更加复杂。
物权法出台前面临着许多新情况新问题。个别小区的物业公司以业主不交纳物业费、供暖费等为由，擅自停电、停水、停暖，还有个别小区的保安人员为此或者为更换物业公司对业主大打出手，侵犯业主的合法权益。物权法出台前和全国“两会”即将开始时，有的城市某物业小区派出几十名业主代表赴京请愿，要求在物权法中规定切实保护业主的合法权益，保护他们的各项物权请求权、物业服务管理人聘请权、业主的民事诉讼权等权利。一些业主和全国****会委员提出，物权法应当明确业主与物业企业之间的关系，立法机关采纳了这一建议，明确了业主的物权地位。
业主与物业企业之间的关系，是主物权与从物权、主管理与从管理的委托与受委托关系。这种主次关系不能混淆，更不能颠倒，必须依法、依规约理顺之保持之。
本条款，是关于建筑规划小区内建筑物及其附属设施的物业服务企业或者其他管理人信托关系的规定。为了厘清业主同物业管理人的信托关系，明确各自的权利与义务，定分止争，双方需要依据法律、法规和地方政策制订物业管理服务合同，在此基础上进行合法、合约的日常管理与业主监督。这种合同式信托关系，可以是临时性的，也可以是中长期性的。履行义务和违约责任由当事人承担，信托双方都有物权请求权，均受委托物权或者受托物权保护。
根据物权法第81条的规定，业主与物业服务企业或者其他管理人之间是一种委托合同关系，包括业主财产权、人身权和共管权的信托管理服务关系。所谓其他管理人，包含了业主通过聘请保安公司、绿化公司、清洁公司、家政公司等服务企业管理，还包含政府解困房、安居房、限价房、公寓房等房屋管理所聘请的物业公司或保安公司等物业服务管理人。即使是房改房、福利房、集资房、经济适用房、农村拆迁安居房原主管单位派出的正式物业管理人，均应当以业主为本，所聘用物业服务管理人的财产权、管理权，不能与业主们的财产权、管理权主次颠倒，必须厘清。
物业管理企业应当按照合同的约定向业主提供相应的服务，解决现实问题和物权纠纷。物业管理条例第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第40条规定：“物业管理企业可以将物业管理区域内专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”第44条规定：“物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”第45条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”第46条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、