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第337章 当代物权法百科全书小辞典初稿333-1(1 / 3)

当代物权法百科全书小辞典初稿333-1

物业管理服务人的两种类型

物业管理服务人,以存续状态划分,可以分临时的物业管理人和正式的物业管理人两种组织管理人。包括物业管理服务企业法人和业主们自发性组织起来的业主自治的管理人在内,同样地受普通物权法和业主规约的规范与调整,接受地方政府主管部门的技术指导和监督管理,平衡物业管理服务人与业主们的利益关系,理顺他们之间的物权关系、法锁关系、信托关系和相邻关系。

委托管理模式下,业主与物业管理服务人之间是一种委托关系,双方的权利义务由委托合同具体约定。物业管理服务人或者其他管理人作为受托人,依照业主所委托事项范围,对建筑区划内的建筑物及其附属设施进行管理,并接受业主的监督。

一、临时的物业管理人

临时的物业管理人是过渡期的物业管理人,是住宅小区建设时期应运而生的物业管理人。主要是在商品房竣工后由房地产建设单位聘请的或者自立的一类过渡式的物业管理人。

一个住宅小区建好后为了安全起见,就要对建筑物及其附属设施进行管理。业主们是陆陆续续迁入居住的,此时业主委员会和业主大会尚未成立,不能及时委托物业管理服务企业。为了弥补这一真空地带,当时只能由建设单位派驻物业管理服务企业,对建筑物及其附属设施进行管理,由此产生临时的物业管理人。

这一类物业管理人不完全是为业主服务的,在楼房峻工未销售之前是为建设单位服务的,楼房峻工开始销售已有业主迁进时是为业主和建设单位服务的,楼房销售告罄时基本上是为业主服务的、少数是为建设单位服务的。申言之,三个过渡阶段之物业管理人是受建设单位之托而组织起来的,真正的服务对象主要是建设单位,不是业主。即使是最后阶段的物业管理,表现为主要服务对象是业主,但本质上对建设单位才是主对象。

在房屋销售阶段,由物业管理人负责房地产建设者的财产安全和已经购房者的财产人身安全;在房屋销售完毕至此后一个阶段,由物业管理人负责已经购房者的财产人身安全。

这一类物业管理人,虽然行使的也是信托管理服务权、信托财产占用权和个别共有财产的信托支配权,但委托人是房地产开发企业,不是业主们,也不是业主大会和业主委员会。而且最初的服务对象不是业主们,而是房地产开发企业。因此,临时的物业管理人任职期间不能太长,而且购房时临时签订的“物业管理服务条款”附有房地产开发商恃强凌弱的意思表示,有些过时的项目内容,需要变更物业管理合同;无论物业管理人是否称职,理应变更物业管理合同;物业管理人不规范、不合理、不称职的,业主们有权可以决定撤换物业管理人。

城市新建住宅小区于开发企业在出售住宅小区房屋前,他们选聘物业管理公司承担住宅小区的管理,并与购房的业主签订物业管理合同,这是一种过渡期的临时的物业管理人,是与开发商、建筑商或者中介商等有关联的一类物业管理人。住宅小区于物业管理公司负责管理之前,由房地产企业负责管理,这是另一种过渡期的临时的物业管理人。两者比较,前者由建设单位自己聘请,比较专业、正规,延续的时间也较长。表现好的,经业主大会、业主委员会批准,并向地方区、县级政府部门备案,可以转为正式的物业管理人;后者是由建设单位自己组织的看场队则不够专业、正规,也不名正言顺,不能满足业主的需要,延续的时间也较短,自然消亡的情况比较普遍。

所有临时的物业管理人,都应当遵从业主的意愿,尊重业主的共有权、共管权、共决权、委托权和特定的聘请权、排他权、撤销权,盖由业主来决定选聘合适的即正式的固定的物业管理人。

所谓“建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人”,主要是指建筑物建好后、业主未迁入之前,由建设单位或者房地产开发商聘请的对建筑物及其附属设施进行管理的物业管理企业。这在磨合期当时来说,是有必要的临时性物业管理人组织。磨合期过后依照法律规定,无论业主们是否满意不满意“业主有权依法更换”原物业服务企业或者其他管理人,主要原因在于聘请权限与聘请程序上不合法、不合情理。建设单位或者房地产开发商、中介商聘请的不能代表业主、业主大会、业主委员会的聘请,故需要依法合理地重新规范与调整。

二、正式的物业管理人

正式的物业管理人,是经业主们聘请的有服务期限并且相对稳定的物业管理人,是适应住宅小区正规化、专业化、社会化、集约化管理应运而生的物业管理人。

有的是从临时的物业管理人中脱胎而来的正式物业管理人,有的是业主大会上弃旧图新重新选聘的正式物业管理人,有的是业主们自发组织的正式物业管理人,有的是房改房、福利房、集资房、经济适用房、农村拆迁安居房原主管单位派出的正式物业管理人,有的是政府解困房、安居房、限价房、公寓房等房屋管理所聘请的物

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