当代物权法百科全书小辞典初稿332-1
物业管理服务人
一、基本概念
物业管理服务人，即物业管理服务企业，简称物业管理人，即规划小区内包括每栋建筑物及其附属设施的组织管理服务人，一般应由业主大会选举产生，并由业主委员会与物业管理服务企业签订合同聘用或者选聘的物业管理人，是面向物业小区与业主实行信托管理、有偿服务、有期合约、自负盈亏的一类物业管理服务法人。
物权法第81条第1款明确规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”说明了物业管理的形式有几种类型。
1．自行管理。是业主自己管、管自己，或者干脆由业主委员会来直接管理，这样就会产生内部的物权关系，不产生对外的物权关系，物权关系和管理权关系比较清晰，每个业主所花费的费用分摊一般可以节省一些。这种形式一般适合于同一单位的房改房、福利房、集资房和新农村拆迁安居房之类的物业小区，既可以就地解决本单位子女就业问题，又可以节省一些费用，而且基本是熟人管理熟人，可以轻车熟路。
这种管理人，主要发生在只有一个业主或者业主人数较少的区划。随着土地集约经营形势的发展和建设科技的进步，建筑领域不断出现新技术、新产品和高层化、集群化趋势，建筑物及其附属设施的科技含量也也越来越高，管理难度加大，管理内容、形式和人员更加复杂，业主自行管理较为困难，一般选择专业化、社会化的物业服务企业管理对建筑物及其附属设施进行服务管理为好。
2．委托物业服务企业管理。是业主大会、业主委员会通过决议委托有资质、有营业执照的物业服务企业对于整个物业小区进行全天候的日常服务管理，包括保安、卫生、绿化、场所、附属设施的管理与维护，以及业主家庭电路、水管、气管、厕所等处所的维修。这种服务管理，是受聘正规管理、打包管理和长期管理，故逐渐形成了主流性质的管理模式，于商品房住宅小区比较普遍存在。物业服务企业的办公用房、岗位、门禁、食堂和宿舍、停车场等财产属于业主共有，或属于业主原主管单位所有，物业服务企业只具有占有权、使用权，无收益权和处分权。
此类企业名为物业管理，实为物业服务，其管理权限低于业主大会和业主委员会的权限，即低于业主共管权的权限。所聘用企业的财产权、管理权，不能与业主们的财产权、管理权主次颠倒，必须厘清。
3．其他管理人管理。如业主大会、业主委员会通过分别聘请保安公司、绿化公司、清洁公司、家政公司等服务企业管理，也可以充当管理人。所聘请的以上服务企业，应当是有未过期的营业执照和一定资质的企业，否则服务质量就难以保证。
此类物业管理形式，可以打包式管理，也可以是拆分管理。与物业服务企业相同的是，其他管理人所占用业主的不动产均为信托用益财产，无收益权和处分权。此类企业名为物业管理，实为物业服务，其管理权限低于业主大会和业主委员会的权限，即低于业主共管权的权限。所聘用企业的财产权、管理权，不能与业主们的财产权、管理权主次颠倒，必须厘清。
可能还存在一种很另类的管理人。其不是由业主大会、业主委员会聘请来的，而是由原商品房建设单位或中介单位沿袭下来的另类“物业公司”。
政府解困房、安居房、限价房、公寓房等房屋管理所聘请的物业公司或保安公司等物业服务管理人，也不是由业主大会、业主委员会聘请来的，是由地方政府房管部门聘请来的，业主或者户主没有决定权。这一类特别的物业管理人，与物权法的规定有些出入。除了物业管理人聘请权之别以外，业主或者户主所分摊的费用、收益分配等事项，也不是由业主或者户主说了算，也不是由业主大会、业主委员会说了算，只能由物价管理、房屋管理部门说了算。
第2款补充规定：“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”这里是专门针对性解决新晋楼盘所遗留下来的问题进行处理，落实业主（含业主大会、业主委员会）的共管权、聘请权和他们的切身利益。
很多商品房小区的物业服务企业，或者是原房地产开发商（或其中介商）派出的子企业，或者是原房地产开发商（或其中介商）聘请的物业服务企业。他们的企业关系、产权关系、物权关系或者法锁关系本来就比较复杂，管理素质参差不齐，有的还没有营业执照或没有一定的资质。当商品房出售后交付业主使用后，有的业主对于他们就默认了，但有的业主对于他们的服务项目、服务质量、服务态度不满意。依照法律规定，无论业主们是否满意不满意“业主有权依法更换”对商品房建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，主要原因在于聘请权限与聘请程序上不合法、不合情理。故需要从法律上重新规范与调整。
建筑物销售管理与业主共决管理磨合期内，建设单位聘请的物业管理服务企