当前位置:读零零>>当代物权法百科全书小辞典> 第321章 当代物权法百科全书小辞典初稿317-1
阅读设置(推荐配合 快捷键[F11] 进入全屏沉浸式阅读)

设置X

第321章 当代物权法百科全书小辞典初稿317-1(1 / 3)

当代物权法百科全书小辞典初稿317-1

业主车位车库意定性物权

一、基本理念

业主车位车库意定性物权,是业主首选的可双方合意决定的一类不动产物权。业主或车主依据物权法的规定,自由选择购买、受附赠或者承租等方式约定相应的权利。某种意义上说,法律提倡开发商或者中介商以附赠的方式回馈业主,平衡双方的利益关系。

物权法第74条规定:(1)“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”(2)“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”(3)“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”第(1)款规定了房屋和车位、车库供应商应当提供的满足车主需要的义务,确定了业主拥有车位、车库的优先权。第(2)款规定了业主车位车库“意定”性物权,倒逼房屋和车位、车库供应商,在房屋购买合同中写清楚是否通过出售、附赠或者出租等方式约定来确定物权关系,提倡以附赠的方式约定来确定所有权关系。执行中,有约定的按照约定,没有约定的暂行搁置争议或者搁置权属关系。第(3)款规定了业主车位车库“法定”性物权,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。业主实在是购买不到或者不愿意购买车位车库,或者没有受附赠车位车库,可以利用业主共有的车位车库。这种规定,实际上是削弱了房屋和车位、车库供应商的垄断权,有可能据此平抑物价,解决业主、车主的实际困难。

建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库有很多优点,业主可共有亦可私有,可选择购买、受附赠或者承租等方式约定,而且室内的车位、车库具有屏蔽性好、安全性好、经久耐用、避免车辆日晒雨淋等众多优点,故实为典型的“意定”性物权。就物权的过渡性、稳定性而言,业主购买的略微胜于受附赠的,受附赠的胜于承租的。如果业主租用、租借开发商或者中介商的车位、车库,很有可能不会长久合作下去,因为所有权是开发商或者中介商的,在追求利润最大化思维驱使下,随时都有取消租赁合同的可能性。

如果细究一下“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”的中庸性条款,觉得也是含有多重性物权的包装,并且还是有商榷的余地。与“法定”的物权相对,他是属于“意定”性物权。这里的当事人,一般是指房地产开发商或者中介商和购买房屋者,开发商或者中介商在出售房屋时可能会涉及到规划用于停放汽车的车位、车库的归属问题,以及建议采取出售、附赠或者出租等什么方式与购房者进行交易,所有这些可以由买卖双方当事人来决定,即双方约定或者意定。

意定的主动权在于开发商或者中介商。当房屋或者车位、车库处于供不应求的时候,或者购买者众多的时候,他们会毫不犹豫地选择出售车位、车库;当房屋或者车位、车库处于供过于求的时候,或者购买者廖廖无几的时候,他们会先观望一段时间,然后再选择附赠或者出租等什么方式来优惠业主与车主。

目前在很多地方,物价管理部门只对于出租车位、车库给予价格指导与监督检查,而对于出售车位、车库没有给予价格指导与监督检查,车位、车库的价格高得非常离谱、令人咋舌,购买者投诉无门。这就说明了这方面的法制建设和职业道德建设还有很多漏洞,“打苍蝇不打老虎”令无良商人越来越放肆大胆,消费者越来越吃亏,而物价管理部门却装聋作哑、装着若无其事的样子,并且依然故我、依然稳坐钓鱼台。

如果业主共有权中,能够从共同所有权中分离出共同出租权、共同出借权等变态的权利,那么,能够产生另外一种“意定”性物权。当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,为前一种“意定”性物权,是业主与开发商产生的车位、车库的所有权的物权关系,实为外部的短暂的物权关系;从共同所有权中分离出共同出租权、共同出借权等变态物权,为后一种“意定”性物权,是业主与利益关联人产生的车位、车库的租借权的物权关系,实为内部的另类的物权关系。每一种“意定”性物权不是纯粹的“意定”性物权,或多或少地与“法定”性物权以生牵连关系。在这里,后一种“意定”性物权是前一种“意定”性物权存续的情势下的补充性的选择,业主或者车主首选的是室内(固定)车库、车位,不得已的情势下才选择室外(临时)车位。

业主车位车库“约定”性物权,是指物权法对于相关标的物车位、车库的物权归属既难以肯定、又难以否定,只能作出折中主义抽象规定的物权。此等物权模式,仍然不是孤立型物权,往上溯源,发现有一个业主购买、受附赠或者租赁车位车库的优先权在先;再往上溯源,发现业主车位车库优先权原来是由建筑物区分所有权相关联的派生性物权。而建筑物区分所有权又关联到业主专有权、共有权共管权等系列物权中来,这些物权往往

上一章 目录 +书签 下一页