当代物权法百科全书小辞典初稿314-1
法定建筑区划内的共有权
一、基本概念
法定建筑区划内的共有权，系指建筑区划内的道路、绿地、公用设施、公共车库、物业服务用房和其他公共场所的归属，法定一般属于业主共有的权利，是业主不动产共同所有权中最主要的共有权对象，是基于业主专有权、建设用地使用权而成就的共有权，及于业主的通行权、停车权、绿化美化环境权、休憩生活权或文体娱乐权等权利。这种权利的划分，以业主为本，重点在于保护业主的土地使用权、住宅生活权或者方便生活权。
这种共有权，由建筑区划内的共有法统一规定执行，确保业主的共同权益不受他人的干扰与破坏。
物权法第73条明确规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”指示一定要按照不同的建筑物及其产权类型，统一区分法定与约定、共有与专有、业主所有与国家所有的权利。
要求将建筑物区分所有权的权属关系确认清楚，业主共有是特定的权属形式。此外，还可能发生少数或者个别业主专有的、他人所有的或者国家所有的权属主体。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，这些固定资产的产权不能归为个人专有或者归他人所有，这是保障满足全体业主基本生活需要的大原则，否则就不叫公共场所、公用设施了。建筑区划内的道路、绿地共有权或公有权的归属，要求在房屋买卖合同中载明并不得随意更改共有权或公有权主体。
仅以住宅房屋品种而论，对于业主有产权的类型，主要有商品房、商品公寓房、政府解困房、经济适用房、由国家或者国企公寓房改制成的私人住房、职工福利性质的产权房等多个品种，投资者有房地产开发商、地方政府、中央或地方国有企业等多个物权主体。
所谓建筑区划内，有的仅指物业小区大院内的城市规划区域面积，有的指物业小区大院以外部分的道路、绿化带区域。一般而论，由政府投资的经济适用房、解困房、公寓房建筑区划及于物业小区大院内和院墙外部分的城市规划区域，而院墙外部分的城市规划区域一般没有向业主收取土地使用费和道路建设费、绿化建设费，因此这部分道路、绿地及其地上附着物的所有权归国家所有。外延的共有权，可能包括业主与国家共同享有的权利。
客观上需要将建筑物区分所有权、专有权与建筑区划内共有权、共管权联结为一个整体，以保障业主们享有正当的权利，并方便生活、安全生活，满足基本的生活需要。建筑区划内的共有权是业主共有权的重要组成部分，基于大多数标的物为法定的业主共有，极少数标的物为约定共有。本条款所明示的标的物，属于法定的建筑区划内的共有权。
法定建筑物区划内的共有权是物权法完全肯定、明确昭示了的业主共有权。从大的方面分析，其出发点是为了维护物业小区大家共有的利益；从小的方面讲，出发点是为了维护业主个人的基本利益。同时，物业小区公共利益、业主基本的利益又旨在区别于房地产开发商、物业管理机构和国家、其他人的不同利益。为了定分止争，物权法本着公开公正公平的原则，规定了建筑物区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所的归属，一般属于业主共有的权利，一般属于不可分割的权利。
这种“法定”共有的权利与“约定”共有的权利有着本质上的区别。其区别点有以下几点：一是，法定共有的权利是物权法完全肯定、明确昭示了主体的业主共有权，约定共有的权利是物权法既不能肯定又不能否定、又不能明确昭示的业主共有权或者专有权。二是，法定共有的权利构成法定建筑区划内的共有权，权利归属及其生效由法律说了算；约定共有的权利构成约定建筑物区划内的共有权或者专有权，权利归属及其生效最终由当事人的合约说了算。三是，法定共有的权利是业主基本的主流的指定范围的权利，约定共有的权利是业主外延的支流的约定俗成的并且是可分割的权利。总之，“法定”的效力优于“约定”的效力。
二、共有权的焦点
本条款的焦点，也就是“法定”的建筑物区划内的共有权设置的焦点。因为涉及不同主体的利益关系，立法机关经过反复酝酿反复征求意见，才形成了以上决定。这种决定给予广大业主吃了一剂定心丸。
1．物权法起草与法定
物权法起草、审议和征求意见过程中，多数意见反映，目前建筑区划内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房和其他公共场所权属不明，导致业主与开发商、物业公司纠纷不断，矛盾多多，物权法应当对建筑区划内的这些方面的归属作出明确规定。物权法从第三稿直到第七稿，最后到2007年3月16日第十届全国人民代表大会讨论通过后才最后定谳：建筑