当代物权法百科全书小辞典初稿306-1
业主建筑物专有权的限制
一、基本概念
业主建筑物专有权的限制，全称是业主建筑物专有权的行使与限制。在各种私有财产限制关系中，其是涉及客观条件和法律条件限制最多并最庞杂的一类限制对象。
业主建筑物专有权的行使与限制，建筑物及其配套设施部分主要由普通物权法、担保物权法规范与调整，土地使用权部分由制度物权法规范与调整。制度物权法的法律效力优于普通物权法、担保物权法的法律效力。在土地所有权国有制大前提下，建设用地所有权与建设用地使用权是两权分离的。
从根本上来说，此类限制首先是由所有制制度决定的，所有权制度的决定只能在不与所有制制度发生冲突的情势下进行。法理学家们喜欢从所有权制度和技术性物权方面入手来简单地说明业主建筑物专有权的限制可能有很多原因，通常的原因是喜欢简单的即微观的物权法理学，对于复杂的即宏观的物权法理学涉世不深。本文限于篇幅，也主要是按照本法本条款的简要规定精神简单地叙述一下。
物权法第71条简要规定：“业主对建筑物内专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”这是基于普通物权法之业主内部物权关系上一般性的权利与限制，或者说是微观上的普适性权利与限制。
从宏观上说，法律不仅仅是对于业主专有权的限制，而且还要对于业主共有权的限制；不仅仅需要一般性限制，而且需要特殊性限制；不仅仅基于普通物权法的限制，而且涉及到担保物权法或者制度物权法的限制；不仅仅是事关技术性物权法的限制，而且事关政策性物权法的限制；不仅仅是事关成文物权法的限制，而且事关习惯物权法或者道德法、自然法、逻辑法的限制；不仅仅是事关业主建筑物所有权的限制，而且事关业主建筑物利用权、作用权和相邻关系保护权的限制；不仅仅某个人某类人限制，而且是对于全体业主和全体住户统一进行限制。
业主所有权，是私有财产所有权中物权关系、信托关系、法锁关系、对世关系、社会关系和法律关系最复杂的一类私有财产所有权，同时是限制性条件最多且最全面的一类所有权。
业主建筑物专有权的限制的主要特点之一，是指其权利限制立体化、多样化、多元化和常态化。如不动产所有权与使用权的限制、居住权与生产经营权的限制、众多相邻关系条件的限制、地役权的限制、不动产抵押或者转让之房地一致原则的限制、土地规划与违章建筑的限制、众多公权机关和众多业主的日常限制等等。
这种权利限制，符合对立统一规律和物权价值规律的限制。对于业主所有权，需要在限制中保护、在保护中限制，边保护、边限制。限制主体上，除了各业主共同管理、共同限制以外，公安部门的治安与户籍、暂住管理限制、居委会的文明建设以及计划生育与防火安全管理限制、国土资源部门的土地规划管理限制、国家防空部门的三防管理限制、房屋部门的房屋利用或者违章建筑管理限制、城管部门的联合执法管理限制、卫生防疫部门的清洁卫生管理限制、道路部门的公路管理限制、园林部门的绿化管理限制，还有供电、供水、供气、供暖、供网络等许多单位的业务管理限制。依据物权“权利与义务相对均衡原则”，业主所有权所享有与搭载的权利是最多并最优先的，故业主所有权应尽的义务和连带义务也是最多并最优惠的。
同为所有权，设立、变更、行使、保护、转移、消灭以及规范与调整的每一个过程，动产所有权是最自由、最少受法律和客观条件限制的，而不动产所有权是最不自由、最多受法律和客观条件限制的。不动产所有权与动产所有权的行使与限制冰火两重天这种情势，在土地所有权公有制或者私有制国家同样是永远存在的。
业主所有权，是建立在建筑物专有权之上并延伸建筑物共有权，这两种所有权本身的界限不很清晰。业主所拥有的建设用地使用权、地役权以及地面权、地下权、地上权也很难分清共有权与专有权；业主所拥有的建设用地使用权是自己的，而建设用地所有权是国家的，业主自始至终要受到所有制制度和所有权制度的全员、全过程、全方位、全要素和全法系的限制，且根本上是强制性或者禁止性限制。
本条款规定了业主建筑物专有权的限制和限制条件，包括了两层意思：第一，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有占有、使用、收益与处分的四项权能。如果再作进一步分析，这种专有所有权不是孤立的所有权，而是可以拓展的特殊型不动产所有权。第二，业主行使建筑物的所有权时，除了要遵守法律法规的相关规定以外，还要遵守物业管理章程等村规民约和公序良俗。鉴于业主的建筑物所有权是拓展型所有权的特殊情况，业主需要承担相应的义务，进行必要条件的限制。
二、一般分析
业主所有权，亦称业主建筑物区分所