当代物权法百科全书小辞典初稿305-1
业主建筑物共管权
一、基本概念
业主建筑物共管权，是指众业主均依托同一小区业主的身份权或业主会员权和建筑物区分所有权等权利享有的共同监管权，目的在于正确处理相邻关系，共同营造和谐、安全、恬静、舒适的安居生活环境。
物权法第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。”简要规定了业主建筑物专有权和共管权，附带提出了业主建筑物共有权。
业主建筑物专有权加上业主建筑物共有权形成了业主的身份权，无论业主是否在所在小区、楼盘里已经上了户口，由这种身份权或会员权直接导出了业主建筑物共管权和其他一系列配套性权利。每个业主是管理者、又是被管理者，故可分析出正物权与反物权或者正物权与负物权、零物权与反物权、有物权与无物权以及大物权与小物权、主物权与从物权、加物权与减物权、动物权与静物权和自物权与他物权、自益物权与他益物权、共益物权的物权关系出来，借以规范与调整业主建筑物共管权。
业主建筑物共管权的主要内容有：
1．业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
2．业主可以设立业主大会，选举业主委员会，制定或者修改业主大会议事规则和建筑物及其附属设施的管理规约。
3．选举业主委员会和更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。
4．筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建或者重建建筑物及其附属设施等。
5．业主大会和业主委员会的日常监管权。是依据诚实信用原则和公序良俗原则规范以改良业主的生活环境。对任意弃置垃圾、排放大气污染物或者噪声波、违反规定饲养与放逐动物、搭建违章建筑、侵占汽车或者人行通道、拒付物业管理费等损害公共权益的行为，以及物业管理企业的失职、渎职和贪污腐化侵害业主权益的行为，有权依照法律法规及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。其中，消除危险、排除妨害的物权请求权，应当不受诉讼时效的限制，但业主大会和业主委员会和各个业主应当主动地维护自己的合法权益。
中国物权法第6章从第70条至83条，基本上规定的是业主建筑物共有权和业主建筑物共管权，属于骨干性条款，许多权利与义务不够明确，特别是共有权的侵权责任不够明确，需要进一步完善其法律法规。西方许多国家对于“建筑物区分所有权”立有专门法，相对而言比较完整。
本条款规定了业主建筑物的专有权与共管权。第一，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。这种物权属于业主独立自主的自物权，可以独立地利用物权法一物一权主义排他律来进行法律认证。第二，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等以外的共有部分享有共同的管理权。这种物权，属于业主不动产的共同的自物权，可以共同利用物权法一物一权主义排他律来进行法律效力认证。
对于业主建筑物区分所有权的保护，不仅仅在于其专有权的保护，而对于其共有权的保护显得尤其迫切。业主委员会、物业管理中心和每一个业主，都可以成为联合诉讼主体或者独立的诉讼主体，都可以拿起法律的武器来维护自己的专有权、共有权和成员权。纵观各个国家的建筑物区分所有权的法律，其要义主要是向业主倾斜的，而不是专门向房地产开发商倾斜的。房地产开发商无节制的暴利与专权，不利于房地产业界的健康、和谐发展，不利于业主权利的维护。业主建筑物区分所有权的保护，需要把握政策性物权的大方向，切实保障每一个业主不越权，也不虚权。
二、一般分析
1．正物权：业主建筑物共管权
正物权，是业主正常行使、正常维护的一种有物权与身份权或会员权，或者是权利重于义务的大物权、主物权。由于业主的建筑物所有权和建设用地使用权所牵连到的物权关系以及日常琐碎的事情很多，故需要由正物权来充分发挥正能量。
业主建筑物共管权，全称业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权，是基于业主建筑物共有权和部分专有保护权而成就的业主民主化管理权。包括物业管理组织业主委员会（业主大会）及其监管模式与议事日程议决权，共有财产的共同管理或者组织管理权、个人管理权与安全管理权，环境保护与环境改善的管理权，以及其他关系业主切身利益的管理的权利。这些共管权可由普通物权法规范与调整，适用于物业管理法、合同法等民主自治性的法律规定。
本物权法第6章共14个条款基本上集中于业主建筑物共管权，包括管理组织、管理人员、管理方式、管理程序、管理要点等各个方面，充分体现了业主建筑物共管权在“业主的建筑物区分所有权”的很大份量，同时说