当代物权法百科全书小辞典初稿304-1
业主建筑物专有权
一、基本概念
业主建筑物专有权，即业主对建筑物专有部分独自享有的所有权，与业主建筑物共有权关联并且需要依法区分，指业主对自己建筑物内的住宅或者经营性用房面积、空间及其配套设施享有占有、使用、收益和处分的专业权利。由普通物权法、担保物权规范与调整，建设用地使用权和建筑物规划利用权由制度物权法规范与调整。产权统一登记和房随地转、地随房转是业主建筑物专有权以及相关共有权抵押、转让的通行性规则之一。
这种专有权的主要特征之一，就是在构造上能够明确区分彼此、产权清晰而可独享，并且可以与其他建筑物部分的功能、权能区分开来的不动产权利。它是业主建筑物区分所有权中核心的不动产物权，可以附带业主建筑物共有权、建设用地使用权和建筑物规划利用权、地役权和物业共管权、相邻关系和平共处与安全卫生权、共有财产收益共享权等配套权利。物权法区分业主建筑物所有权的首要步骤，也是明确业主首要权利的切实步骤。
业主建筑物专有权，包含业主自己专有的建筑物所有权和共有的建设用地使用权、地役权两大组成部分，前者由普通物权法规范与调整，后者由制度物权法规范与调整。在建设用地所有权国有制条件下，业主私人不能获得土地所有权，只能依法取得一定期限的建设用地使用权，因此，建设用地使用权只能由土地管理法、不动产登记法等制度物权法规范与调整；业主建筑物专有权，是业主自己的财产权，包括各种单位所有的和个人所有的，能够在法定的使用期内行使占有权、使用权、收益权和处分权，但不可分割的建筑物及其设施共有部分与土地使用权共有部分不得随意处分，因此上，业主建筑物专有部分可以由普通物权法和担保物权法来规范与调整。
业主建筑物专有权的主要特点之一是交叉性物权：（1）私与公远距离交叉。建设用地所有权是国家的，建设用地使用权是自己的。（2）高物权与低物权的交叉。业主建筑物所有权与建设用地使用权是交叉的。（3）专与共近距离交叉。业主建筑物专有权与业主建筑物共有权交叉。（4）不动产与动产的交叉。业主建筑物及其附属设施、园林附着物等是不动产，但天然气、自来水、电力和租金收入等是动产。（5）地役权的交叉。业主们可以合理利用他人的土地安装管线、下水道，第三人也可以利用业主们的土地安装管线、下水道。（6）大小相邻关系权利义务的交叉。相邻关系的权利义务可以由本物业小区拓展到邻近甚至更远的小区。（7）管理与被管理、公管与私管的交叉。小区内的每个业主是管理者、同时是被管理者，还涉及到物业公司、居委会、派出所、土地规划与房屋管理、城管、园林、道路、供电、供水、供气、供暖、供网络等许多单位与部门。（8）法律关系的交叉。由于物权非常重要和物权关系复杂，可能会由以成文法为主，以习惯法或者道德法、自然法、逻辑法为辅，或者将普通物权法与担保物权法、制度物权法等法律联系起来对照实行。
业主建筑物专有权，可以分为一般的业主建筑物专有权和个别的业主建筑物专有权。前者是指在一座单位建筑物体制中有两个或者两个以上业主（包括开发商业主），其建筑物内的住宅或者经营性用房面积、空间及其配套设施享有的所有权各自分明，并区分其建筑物的共有权。由于现代社会的民用建筑物一般属于多单元、多业主形式，并且一般为商业开发模式，一般的业主建筑物专有权占大多数，与个别的业主建筑物专有权形成明显玄虚的对比。因此，外国物权法和中国物权法的主要着眼点就在于此。后者是指在一座单位建筑物体制中只有一个业主，其建筑物内的住宅或者经营性用房面积、空间及其配套设施享有的所有权完全可以独享，产权相对清晰，正常情况下也不需要区分其建筑物的共有权，也无共有权可分。当然，个别的业主建筑物专有权，也是物权法保护的对象之一，只是份量较轻、关注程度不高而已。
业主建筑物专有权，也可以分为专有兼共有型（类共有权）混合专有权。譬如，在一幢楼房中有N层建筑物和多个业主A，假若5层楼房中有5个业主5A，试分析其中中间的3个业主n1a1、n2a2和n3a3的权属。其中，nx1ax1是n1a1的下层业主，nx2ax2是n3a3的上层业主。那么，从下至上，可区分的所有权是：①n1a1的专有权与类共有权：n1a1的房屋内侧楼板和天花板是n1a1专有的（确定为n1a1的专有权），但楼板的整块结构是不能分割的，应当视为与nx1ax1共有的板块（确定为n1a1与nx1ax1的共有权）；同理，n1a1的天花板又是与n2a2共用的（确定为n1a1与n2a2的共有权）。②n2a2的专有权与类共有权：n2a2的房屋内侧楼板和天花板是n2a2专有的（确定为n2a2的专有权），但楼板的整块结构是不能分割的，应当视为与n1a1共有的板块（确定为n2a2与n