一个最复杂的物权关系，物权法对于这种物权的规定相对很少，盖因于此。在讨论物权法草案时，有专家学者提出，集体经济不仅包括劳动者的劳动联合和资本联合，还包括技术、土地、管理经验等各种生产要素的联合。现在集体企业80%改制多元化投资主体的有限现责任公司以及股份合作制企业等混合经济形式，已经发展为新型的集体经济。物权法对城镇集体经济要有充分表述（全国人**工委民法室编著《物权法（草案）参考》第141页）。
4．集体所有制与合有制
现在我们见到的是物权法共247个条款中，唯有本条款是关于城镇集体的专项规定，第63条是农民集体和城镇集体的共项规定。笔者认为，并不是所有的“混合经济形式”都是集体经济，只能是在集体财产份额占51%以上才能算作集体经济。集体财产份额少于51%以上的，其他“混合经济形式”可定义为“合有制经济”，是除开全民所有制、集体所有制、私人所有制和其他所有制之外的“第五经济所有制”，但本物权法和其他法律没有这种界定是为遗憾。
如果说混合经济形式是集体经济的立论成立，如今的中国经济体制基本是混合经济形式，连股份有限公司的国有企业、私人企业、中外合资企业和其他单位（如慈善团体）则全部是“集体经济”了！更有甚者，西方私有制国家的基本经济形态也是“混合经济形式”，要说集体化程度，他们比“特色社会主义”的中国经济更加“集体化”了！总之，无论是国内或者国际的经济形态来分析，从特种物权的价值观来分析，将“混合经济形式”定义为“集体经济”是荒谬的和很不现实的。
5．物权基础和经济基础
城镇集体的物权基础和经济基础是集体企业。城镇集体所有制企业条例第4条规定，城镇集体所有制企业是财产属于劳动群众集体所有、实行共同劳动、在分配方式上以按劳分配为主体的社会主义组织。应当符合下列任一项的规定：（一）本集体企业的劳动群众所有；（二）集体企业的联合经济组织范围内的劳动群众所有；（三）投资主体为两个或两个以上的集体企业，其中前（一）、（二）项劳动群众集体所有的财产应当占主导地位。本项所称主导地位，是指劳动群众集体所有占企业全部财产的比例，一般情况下应不低于51%，特殊情况经过原审批部门批准，可以适当降低。
6．财产多元化问题
城镇集体企业的发展与沿革情势，总体上是面临着许多挑战，经过30多年来的改制与开放历程，城镇集体企业的数量与份量呈下降趋势。根据有关资料显示：
（1）城镇集体企业出资人有多元化或者有变更现象。城镇集体企业主要产生于20世纪50年代至80年代大约30年时间。从产生原因看，主要有以下几种情况：一是20世纪50年代中期手工业者走合作化道路兴办的集体企业；二是20世纪50年代末60年代初街道、居委会组织家庭妇女、社会闲散人员举办的集体企业；三是20世纪70年代为学生学工兴办的校办工厂；四是国有企业为知青回城、家属工安置就业兴办的三产等集体企业；五是20世纪80年代初发展商品经济为戴红帽子兴办的集体企业等等。
以上叙述还是有重要遗漏，这里有第6种也是很重要的一种城镇集体企业，即20世纪80年代末至90年代市、区（镇）、街道、居委会各自或者共同兴办的城镇房地产集体企业。1988年始各项配套政策法规出台，土地使用权可以在全国依法出让、转让、出租、抵押。城镇集体兴办农贸市场、商品市场和房地产市场有利可图，市、区（镇）政府和街道、居委会基层组织竞相兴办集体房地产行业，而且所获利润都相当可观。
在招商引资、投资多元化和股份化等经济自由化过程中，集体房地产行业的集体成分并不纯粹。在公私合有制条件下，按资本、按产权、按股份、按股权甚至于按职权分配的主导地位取代按劳分配主导地位的现象已经屡见不鲜。
（2）从资金构成看，主要有以下几个方面：一是个人出资；二是联社投资；三是银行贷款；四是国有企业划拨财产；五是国家给予优惠政策，如利润留成等积累。在城镇集体企业的发展过程中，发生过多次平调，形成县市级以上管理的大集体和街道管理的小集体。
（3）从改制形式看，20世纪80年代以后，城镇集体企业先后经历过放权、承包经营责任制以及股份合作制等改制，投资主体多元化已成定局。比较快的改制面达到了90%，慢的50%。改制成有限责任公司、股份有限公司、股份合作制和合伙企业。到2003年底，工商行政管理机关共登记集体企业1625482户，包括城镇集体企业和乡村集体企业，占全国工商行政管理机关共登记的各类企业总数的22。1%，集体企业注册资金总额为9832亿元，占各类市场主体注册资金总额的4。13%。城镇集体企业职工819。9万人，城镇集体事业单位职工126。8万人，城镇集体机关职工3。7万人。
笔者从国家