当代物权法百科全书小辞典初稿43-1
不动产债权生效的专项规定
一、基本理念
不动产债权生效的专项规定，指物权法为保护不动产交易安全、主张公平竞争、打击违约行为而特设的专项规定。基于登记生效主义特征和债权生效主义特征考量，要求当事人遵守物权变动的区分原则，要求在债权生效前后和登记生效前后对其法律效力作出一个恰如其分的区分，使得当事人的权利与义务均处于正当与圆满的状态。此项规定，由合同关系法和普通债权关系法规范与调整，要求正确对待不动产登记生效主义与不动产合同生效的相互关系，重点在于保护权利人的不动产交易安全，赋予不动产权利人以交易安全权、财产追及权以及损害赔偿请求权。
物权法第14条，已经给予不动产物权当事人交了一个底，告知了“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”然而，第15条却特意规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”为什么突然生变？生变以后，另类不动产物权登记生效的因果关系是怎样的？这是大家关心的问题。
物权法第14条规定了不动产物权变动的生效时间，法学界解释为“登记生效主义”。但是，现实生活中，往往发生不尽人意的地方。按照物权法、房屋登记办法、土地登记办法等法律规定，权利人只能在取得产权证书后才能申请登记，批准登记并颁发产权证书后才是真正的生效。然而，不动产交易不如动产交易那么轻松自如。动产交易交易时，买卖双方当事人达成合意，有的需要签订合同、有的甚至于根本无需签订合同，一手交钱、一手交货就完事了。不动产交易，有的是现成的交易，有的不是现成的交易。不动产现成交易的，如二手房屋交易、旧房屋交易，也可以在买卖双方当事人达成合意基础上，一手交钱、一手交货就完事了。不动产非现成交易的，需要等到开发商将房屋盖成以后、并同意向购买房屋的权利人协办房产证时，才能实现“登记生效主义”的物权变动。
应当注意的是，物权法第15条的规定是特别的专项规定。适用本条款时首先要理解，合同只是当事人之间的一种合意，除非法律有特别规定或当事人另有约定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和损害公共利益，就可以发生效力，并在一定时间段内一定必然与登记联系在一起；而登记是针对民事权利的变动而设立的，是一种物权变动的公示方法。如果当事人仅就物权的变动达成合意，而在特定情势下没有办理登记，合同仍然有效。譬如，当事人双方订立了房屋买卖合同，并按照合同约定支付了应当支付的款项，合同就已经生效。如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生转移，而买受人基于有效合同享有的相应权利仍然受法律保护。违约的合同当事人一方应当承担违约责任，赔偿对方的经济损失。其次是，要注意结合合同法及其相关法律关于合同生效时间的规定理解，切勿将不动产物权变动和与之相关的合同关系相混淆。
现实情势下，许多地方屡次发生“一房多押”、“一房多卖”等严重扰乱市场经济秩序的案件，对于不动产买受人造成巨大的经济损失。有的房地产无良商人利用“一房多押”、“一房多卖”空白套白狼，利用多个同一购房人的预付款、首付或者全款、押金等还银行贷款及利息，或者再开发新楼盘牟取暴利，甚至于故态复萌、故伎重演。在这种特殊情势下，我们应当审视“不动产登记生效主义”，适当地调整为“合同生效主义”，准确地保护权利人的合法权益。
最高人民法院2012年6月5日发布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，以应对司法实践中遇到诸多买卖纠纷的新情况新问题。对买卖合同的成立及效力、标的物交付和所有权移转、标的物毁损灭失的风险负担、标的物的检验、违约责任、所有权保留、特种买卖等具体适用法律问题，作出了明确规定。其中，特别提到不动产买卖不适用“所有权保留制度”。司法解释规定，买卖合同当事人主张合同法关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。所有权保留制度，是指买卖合同中买受人先占有使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件成就前，出卖人仍然保留标的物所有权。条件成就后，标的物所有权才转移给买受人的一种制度。
最高人民法院2003年4月28日发布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件中适用法律若干问题的解释》，明确了拆迁人、商品房出售者合同违约、怠于交付房屋、影响取得房产证等方面的法律责任。这是一部内容很完备的司法解释。有律师支招，房屋买受人可以向违约方要求加倍的赔偿损失。
回顾物权法第9条，可知其条款具有两面性：第一面，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。第二面，未经登记，不发生效力，但法律另