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第34章 房价经济学:用有“色”眼睛看房价 (2)(1 / 3)

由于人们的心理预期和越来越多的炒房资金的大量涌入,而且港澳台与世界各地人士进入中国购房者不断增多,从而造成了个别城市地区房屋严重供不应求,促使商品房价格不断上涨,住房慢慢演变成了一个符号,成为一种类似期货式的东西,用很少的资金就可以进行杠杆操作。在不断走牛的市场上,给大胆做多的投资者带来了丰厚的利润。如同在期货市场上,过度投机或市场疯狂之时,为了防止风险,管理部门会提高一些品种的风险保证金一样。炒房风险剧增,提高高档商品房的首付比例,等于增加炒房者的保证金数额。对于真正用于居住的购房人来说,首付比例的增加应该不是什么大问题,真正的问题出在利用银行资金进行杠杆操作的炒房者身上。

之所以对高档商品房征收价格调节税,是因为这样做既能够减轻由于房地产的价格膨胀带来的暴利现象,还可使政府在膨胀的房地产价格带来的巨额收益中分享一部分,用以弥补原先土地使用权转让价格过低带来的损失,更可以增加高价房的买卖成本,从而使炒作高价商品房利润缩水,给炒作之风降温。

政府如果对房价采取了有力的调节措施,那么肯定会得到人们的认同和支持。房地产不像期货和股市,这个市场一旦崩盘,不仅会使很多贷款购房者的财产一夜之间蒸发缩水。更严重的是,它还会使银行承担其中绝大部分的风险,进而危及到金融业的安全。此外,房地产价格泡沫的破灭,会使房地产商开发的楼盘销售不出去,引起销售价格大落,致使房地产企业资金沉淀,利润下降以至亏损,最后的结果只能是:整个建筑业变得萧条,与建筑业相关的产业面临破产,使得工人下岗,民工丧失就业机会,收入随之大幅度减少。

因此,不管政府采用什么样措施,只要能够控制住房地产泡沫的爆裂时间,或者能够使房地产泡沫膨胀的速度大大放缓,这对于购房者、房地产商、房地产及其相关行业的就业者、政府乃至银行,都将大有好处。政府对疯狂的楼市采取宏观调控措施,不仅是在给房地产市场注射镇定剂,而且还能有效地促进房地产市场的整体健康发展。

为什么说加息会打压房价?

中国在很长时间以来一直处于负利率的状态,再加200个基点利率为正。负利率原本是用来刺激消费的,这在经济发展缓慢,通货膨胀不高的时期,用减息的手段激活经济是行之有效的。然而,中国经济已经连续多年的高增长,都是在负利率的体系下运行,如此下去便会出问题。

2006年一季度经济增长了10.2%,经济上出现了过热的势头。同时,中国房价的不断上涨已远远超过了居民收入的增长,一些地方新一轮房产投资热潮来临,使得整个社会经济面临更多更大的风险。当时,国家统计局中国经济景气监测中心一季度调查表明,关于未来六个月存贷利率是否变动,32%的经济学家认为应提高利率,比2005年四季度增加14个百分点,64%认为利率应保持不变,比四季度减少14个百分点。此时,期望加息的经济学家比重明显上升不少。

低利率会造成各种各样的经济问题浮出水面。一些地方的房地产投资过热之所以不能够得到遏制,既有因政绩考核标准所导致的地方政府的短期行为问题,也有政府有关部门对当前国内宏观经济形势判断不明确的问题。比如说,有人认为国内经济处于“高增长、低通胀”时期,应该珍惜眼前形势,无为而治。这是一个严重错误的判断,与实际的经济生活差距很远。

2006年国内许多消费品一直都在快速上涨。如汽油价格3月份上涨超过9%以上;2006年以来,国内各大城市的房价快速上涨,2006年一季度北京房价同比上涨14.8%,深圳涨20.62%,广州上涨14%,上海今年3月份比2月份上涨18.3%等。居民实际消费与CPI的统计差异很大。在这种情况下,谁能够从银行借到钱谁就有利,那么企业与个人怎会不愿向银行借钱?再加上银行为了其短期业绩及利润增长,也在想方设法地向企业和个人放款,国内银行信贷速度的疯狂增长便无庸质疑。

中国的宏观形势基本上是由于实行低利率政策的结果。这种政策一日不变,国内投资过热现象就不可能得到遏制。特别是对于资金密集型的房地产业来说,投资过热就不会得到遏制,政府稳定房价便只能成为一句无法兑现的空话。房价只是一个行业性的价格问题,如果通过加息这个一般性的措施来进行调整。可能效果也有限,并不能解决结构性问题。因为加息抑制投资,那么房产的投资同样会受到影响。房产供应量减少,房价就不一定能通过加息降下来。加息是一个宏观层面的问题,对股市和汇率等都会产生影响,并不仅仅只是为了打压房价而进行加息。另外,加息的关键在于“什么时候加”和“加多少”。

具体而言,加息对于高档房的价格影响不是很大,因为购买高档房的人一般对利率的敏感度比较差。比如,利息提高0.27%,20年50万元的贷款利息也才增加1.8万元左右,可能也就是高档房一两平方米的房价;但

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