当代物权法百科全书小辞典初稿713-2
两个以上抵押权受偿顺序的法律适用问题
一、导言
两个以上抵押权受偿顺序的法律适用问题，亦称同一抵押财产上两个以上抵押权受偿顺序的法律适用问题，指两个以上抵押权受偿顺序所应当端正的法律关系问题，系指正确处理物权法与担保法、担保法司法解释以及其他的法律关系问题。最好的办法是，新法与旧法之间要合理取舍，优势互补，既要革新鼎故，又要发扬成绩。
关于两个以上抵押权受偿顺序的法律适用问题，应当了解一下的相关情况。
首先，看看立法背景与立法目的。
担保法、担保法司法解释早于物权法施行，作为两个以上抵押权受偿顺序的试验田，主要考虑的是防止抵押合同欺诈，保障先设立的抵押权的安全。担保法第35条规定，同意可以在抵押财产有余额的前提下再次设立抵押权，对于没有余额设立了限制性条件。
物权法晚于担保法、担保法司法解释施行，更多的是考虑到物的效用。物权法第199条不再提及“但不得超出其余额部分”的问题。实际上，连第一份抵押合同签订时，当事人要准确地判断抵押财产的实际价值是难以做到的。
其次，看看司法解释对于一房多卖的规定。
物权法第199条够胆一物多押，可能是寄希望于相关法律、法规规定来制约。
2003年最高人民法院出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并于2003年6月1日施行。其中第8条至第10条对于一房多卖的处理进行了相关的规定。第8条是对无效合同的处理；第9条是关于侵权责任之返还房款及利息、1倍以下赔偿损失的规定，第10条是关于返还原物即房屋所有权之请求权的规定。
同一抵押财产上两个以上抵押权受偿顺序，是各种权利人和义务人条件考量、力量对比、权利对比的结果。各部法律之间也有个新与旧、圆满与缺点的差别，要在学习过程中加以比较、鉴别与取舍，以免于发生误会。
二、两个以上抵押权受偿顺序的法律适用问题
1．担保法第35条、第54条的“已不适用”问题
（1）关于担保法第35条的限制性规定
担保法第35条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保的债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”物权法没有保留此法的规定，不再限制同一财产的重复抵押行为。
而就不动产来说，一物多押、一物多卖尤其是一屋多押、一屋多卖一般是弊多利少的。从抵押权纠纷案来看，发生争议最多的一直是一屋多押、一屋多卖，合同违约者最多的是商品房开发商或者中介商，其余的是炒卖商品房的投机者。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有一定的威权力，但不能根绝一屋多押、一屋多卖的违约、违法者。
有些动产是可以生产复制的，不限制同一财产的重复抵押行为，有利于物尽其用，对抵押人有利。
目前来看，物权法第199条的规定和担保法第35条的规定应当都有法律效力，担保法包括担保法第35条至今没有修改。
（2）关于担保法第54条的不同规定
本法条款出台前，担保法第54条就有了内容大同小异的规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得价款按照以下规定清偿：（一）抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。（二）抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第（一）项规定清偿；未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押权已登记的先于未登记的受偿。”
粗看起来，以上这个条款好像看不出什么问题来。然而，有的立法专家撰文指“担保法第54条第2项规定，抵押物未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。根据本法第178条‘担保法与本法不一致的，适用本法’的规定，担保法的上述规定不再适用。”但是，立法专家们没有列举什么理由出来，我们也只能是猜想一下而已。
现在，以下不妨从头到尾的列举一下，到底哪些是相同的，哪些是不相同的。
（1）担保法与本法意义上全相同的部分
担保法：一是抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。二是抵押权已登记的先于未登记的受偿。
物权法：一是抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。二是抵押权已登记的先于未登记的受偿。
以上的两法规定，虽然文字表述的角度不一样，但意义上是完全相同的。对此，法学界并无异议。
（2