当代物权法百科全书小辞典初稿667-2
乡镇村企业法定不动产集合抵押的性质
一、一般理念
乡镇、村企业法定不动产集合抵押的性质，重点不在于集体的土地所有权，重点在于乡镇、村企业建设用地使用权的作用权与利用权。宪法、土地管理法等一系列法律规定，任何单位与个人不得擅自买卖土地，土地使用权的转让依法进行。集体的土地所有权缺乏自由抵押、自由转让、自由处分的作用权，实际上已经退化为土地用益物权。集体的土地所有权缺乏自由利用权，只能是依据法律规定专地专用，特别是乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权只能是专地专用、专地专押、专地专让。
乡镇、村企业法定不动产集合抵押，因受所有制制度、所有权制度、抵押权制度的多方面限制，乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押限制，和乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押占用范围内的建设用地使用权抵押限制，成为很不自由的法定不动产集合抵押制度。城市中单位、个人的法定不动产集合抵押并没有这么多的限制条件。
法律虽然允许乡镇、村企业的建设用地使用权随厂房等建筑物一并抵押，但对实现抵押权后土地的性质和用途作了限制性规定。物权法第201条规定，以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权抵押的，实现抵押权后未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地的用途。
农村绝大多数房屋与土地是禁止抵押、流通的，而乡镇、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的建设用地使用权是限制抵押、流通的，这种政策物权法、制度物权法的效力优于担保物权法的效力。因此，乡镇、村企业法定不动产集合抵押的限制，关键在于政策物权法、制度物权法的的限制。
有的人会认为乡镇、村企业的土地所有权是最重要的。其实不然。土地所有权实际上没有土地作用权、土地利用权重要。对于这一点，很多人是没有注意到的。乡镇、村企业的土地所有权是虚权，乡镇、村企业的土地作用权、土地利用权才是实权。乡镇、村企业法定不动产集合抵押的性质核心就在于此处。
二、性质特征
乡镇、村企业法定不动产集合抵押，是以建设用地使用权为中心的统一的目标责任制。其土地管理制度的统一性，表现在以下几个方面。
第一，建设用地“专地专用制度”的统一性。
建设用地“专地专用制度”的统一性，指不能因抵押或转让乡镇、村企业建设用地而随意性地改变土地的用途。未经有关部门批准，耕地不得改为建设用地，公共利益类土地不能改为生产生活类用地，工矿仓储用地也不得改为商服用地、住宅用地的性质。任何单位与个人进行不动产建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
建设用地，是各类土地品种中最具经济用途和增值潜力的一类特殊的土地。因此上，也是流转最频繁、流转样式最多的一类土地。限于城市与乡镇的区域性分割，城市中的土地基本上是建设用地，农村的土地基本上是耕地。正是由于农村的建设用地被大量的耕地所分割包围，则增加了乡镇土地管理上的许多难度。最切实可行的办法，就是对于乡镇企业建设用地的抵押或者转让实施全过程、全方位、全要素的跟踪管理。即参照城市建设用地管理的经验与办法，也一律采取“专地专用制度”，并统一实施全面的目标责任制。
对于乡镇而言，耕地的“专地专用制度”和建设用地的“专地专用制度”，是并行不悖的。不能认为，农村有大把的耕地，就可以随意地擅自作主地盖厂房、盖房屋、搞商品市场或者搞旅游项目等等。也不能认为，搞工厂企业赚钱太慢了，不如自己把厂房、学校、医院、福利养老院拆除用于商业、旅游和住宅建设吧。以上变更土地用途的办法，需要经县级以上有关部门批准，才能诸之实施。
即使是乡镇、村企业的建设用地使用权随其厂房等建筑物一并被拍卖了，受让的土地未转为国有土地使用权的，土地的统辖权或支配权（“所有权”）仍然属于集体所有，除非其建设用地被国家征收才属于国家所有。如果该土地原为工业用途，未经有关部门批准，买受人不能将该土地用于商业、旅游和住宅建设，也不能破坏工业用地的“专地专用制度”。
第二，“主从合一”、“房地合一”的统一性
凡是工矿仓储用地、商服用地等建设用地使用权，均具有“主从合一”、“房地合一”的集合性、统一性的特征。不仅仅如此，村、乡镇企业建设用地的这种集合性、统一性，与城市建设用地使用权是完全一模一样的，物权化大方向是完全统一的。
但农村住宅用地、公共建筑用地、公共设施用地、交通设施用地、宗教用地等农村建设用地使用权不在此“不动产集合抵押”范围之内，需要由其他的法律来规范与调整。
一般人会认为，乡镇、村企业的厂房等建筑物是主物、房屋所有权是主物权。但从物权法理和实际情