当代物权法百科全书小辞典初稿597-1
地役权期限
一、基本概念
地役权期限，是指一般性地役权自成立至人为终止或者自动终止的期限。各种公共利益项目的特殊地役权因特殊需要，应当不受地役权期限的限制。基于住宅建设用地使用权设立的地役权，原则上可以连同住宅建设用地使用权一并续期，需要一并变更合同、变更登记，属于本条款特殊情形。
物权法第161条规定：“地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余期限。”
理解上述条款的中心思想，应当包含有以下几层意义。
第一，地役权毕竟是土地承包经营权、建设用地使用权的附从性定限物权，不能超过主物权剩余的期限而行使权利。
设立地役权其中的法定要求之一，是双方当事人需要协商确定其期限。当事人对地役权的期限没有约定或者约定不明确的，可以事后补充协议。当事人或者是土地承包经营权人，或者是建设用地使用权人，应当注意设立地役权的期限，不能超过主物权剩余的期限而行使权利。即使是自动续期的住宅建设用地使用权人之间，也不能将附从性定限物权的地役权期限擅自超过。
第二，土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的最高使用期与剩余期限是法定的，当事人签订合同有注意的义务，超过主合同剩余的期限而另起炉灶是无效的。
任何合同的签订都必须把法定的程序与条件放在第一位，地役权合同的签订更是如此。土地承包经营权、建设用地使用权的最高使用期与剩余期限是法定的，当事人约定的期限可以短于剩余期限，但绝对不能长于剩余期限。当事人合同中约定的期限，超过土地承包经营权、建设用地使用权等主合同剩余的期限而另起炉灶是无效的。
第三，本条款的规定，准用于共有或者互有地役权设立时的规定。
土地承包经营权人、建设用地使用权人，有时互为地役权人或者共为地役权人。如在地役权合同共同作弊也是无效的。
地役权自成立至人为终止的期限，是当事人合同约定的未超过土地承包经营权、建设用地使用权规定的最高期限及其剩余期限，或者未满足到的剩余期限。换言之，有些地役权自成立至人为终止的期限，使地役权期限未达到最高极限的期限，有些则可能达到最高极限的期限。当事人合同约定的地役权期限，无论是早期、中期或者晚期约定的，绝大部分应当是打了折扣甚至于打了严重折扣的地役权，与土地承包经营权最高期限、建设用地使用权最高期限完全同步的极为罕见。
整个地役权的物权关系，包括土地承包经营权、建设用地使用权规定的最高期限及其剩余期限关系，是物权法首创的新型物权关系，可以说目前仍然尚处于试验探索阶段，需要认真地不断地总结经验，不断地完善地役权的物权关系制度。问题在于，我们应当密切关注公共利益项目的特殊地役权与非公共利益项目的一般地役权的差别。即使是一般地役权，能够续期的就应当尽量满足地役权人续期的愿望。鉴于地役权是个福利性质的土地利用权的事实，公众心理上会同情地役权期限届满后能够续期和从宽处理的物权化方向期待。对于建设用地上的地役权期限届满后能够续期和从宽处理，更是大势所趋，人心所向。
地役权自成立至自动终止的期限，是法定的建设性终止的期限。无论当事人是否签订地役权合同或者是否申请过不动产登记，届时均可依据物权法、农村土地承包法和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等相关规定进行除期或者除权。其中，依据物权法第149条第1款关于“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的特别法权制度规定，属于本条款例外情形，即基于住宅建设用地使用权设立的地役权可以自动续期，除非当事人合同中另有约定。
二、法理解析
理解本条款的意思，除了上述的综合理解以外，还应当了解以下法理精神。
（一）设置地役权期限的本义
设置地役权期限的本义，缘于以下法理解构：全国各类土地逐渐纳入统筹兼顾、统一规划、统一管理、统一调度、统一调整的大物权化土地政策；力求从无秩序、无期限、无法政、无法权的粗放管理模式中摆脱困境，过渡到全员、全过程、全方位、全要素科学管理轨道上来；高瞻远瞩、高屋建瓴地创造条件，努力做到更加科学地规划用地，公平合理地利用各类土地，集约用地、节约用地，有针对性地划拨和出让土地；有计划有步骤地下放土地使用权和回收土地使用权，相应地宏观调控特定时期的物权关系。包括设置地役权期限在内，均受以上宏观政策、远景规划、战略思想、管理机制和物权调整、物权还原等法理精神所支配。
客观上，地役权是个副物权、从物权、从产权、土地利用权、土地占用权，对于正物权、主物权、主产权和土地所有权、土地使用权有着天然的依附性。依据“副从正走，从从