当代物权法百科全书小辞典初稿583-1
地役权最基本特征是不动产用益权
一、物权界定
地役权的最基本物权特征，就是不动产用益权。其是由普通物权法的土地占用权制度或者不动产利用权制度决定的产物。其已经弱化了所有权制度、用益物权制度，突出了土地占用权制度或者不动产利用权制度，而所有制制度是曲折地反映出来的。我们应当知道，土地公有制条件下的地役权关系比较平整，地役权的设立与行使相当的通达。土地私有制条件下的地役权关系比较紧张，地役权的设立与行使相当的费力。并且城市地役权以公益物权为主要特征，乡村田野地役权以共益物权为主要特征。
地役权的最基本物权特征，即地役权的基本概念所示：地役权，是不动产权利人相邻关系土地利用权的一种特别的物权化权利，即地役权人依法享有占有、使用相邻供役土地的便利，属于优先级特殊性的土地利用型土地用益权，亦称地产用益权。这是地役权的最基本概念，也是基本的地役权概念—即建设用地地役权的基本概念。单一土地使用权、利用权的地役权，属于短期的地役权，即一般乡村—田园地役权的基本概念。
地役权的物权特征，是地役权概念的外延部分，可以帮助我们更好地了解地役的本来面目。其分析方法是：洋为中用，古为今用，去粗取精，去伪存真，由此及彼，由表及里，通过反复的分析、研究、比较、鉴别、提炼、制作，从而得出更加切合实际的结论来。
地役权的物权特征，全称是中国地役权的本质特征，即中国土地所有权公有制条件下的不动产物权关系的本质特征，标志着不动产相邻关系、土地利用权关系优于土地私有制条件下的不动产物权关系的本质特征，标志着城市不动产物权关系的本质特征优于农村的不动产物权关系的本质特征，标志着其地役权的属相是用益权即土地占用权、相邻关系的准共有权、优先级土地利用权、约定取得的定限物权、长久性的后取特权等主要性质特征。
已知地役权的基本特征主要有：（1）地役权是一种共益性或利他性的特别定限物权；（2）地役权是一种传统性的不动产特别利用权。（3）地役权是一种典型的专地专用性的用益权。（4）地役权是一种具有独立性与从属性双重特征的从物权。（5）地役权是一种相邻关系统一性与不可分性连锁物权。（6）地役权是由《物权法》专项规定的特种土地权。
其中，地役权的最基本物权特征是不动产用益权。
用益型地役权，亦称为基本型地役权，是在土地所有权国有制前提下的城乡建设用地地役权，一般仅限于土地占有权和使用权两种权能。明显地体现出积极地役权、用益型地役权、长期地役权、固定地役权和集约化、节约化、公共化、公益化、福利化地役权的诸多特征，可以保证地役权人长期占有和使用相邻地方的需役地，并可使相邻地方的权利人互利互惠，实现共赢，长期共存，共同利用。城乡建设用地地役权属于最主要、最显赫的地役权，故又称之为基本形式的地役权。
单一土地使用权、利用权的地役权，亦称为非基本型地役权，是除了建设用地地役权以外的地役权，是在土地所有权集体所有制前提下的短期的地役权，即乡村—田园地役权，广泛存在于农村土地承包责任制之中。一般而论，不需要占有其他权利人承包的土地，也无土地收益权与土地处分权。由于乡村—田园地役权所发生的频率远远小于城乡建设用地地役权，并且是短期性、突发性、零碎性的的地役权为主要形式，并无显赫的意义，故又称之为非基本形式的地役权。
分层的地役权，可扩及地表地役权、地上地役权、地下地役权和他人建筑物的利用权。其物权等级低于土地所有权、土地用益物权，而高于单一的土地使用权、单一的土地享用权。以上物权等级的确认，是从城乡建设用地的地役权来认定的，因为城乡建设用地的地役权项目，是不动产权利人相邻关系土地利用权的一种特别的物权化权利，包括建设用地的通行、取水、排水、铺设管线等土地利用活动，也是可以长期占有、使用相邻关系土地的特殊的权利。
农用土地的地役权，主要是短期的地产用益权，不排除存在的单一的分层的土地使用权（利用权）。农村承包土地的地役权，如通行权、引水权、汲水权、排水权等权利是以地表地役权为主要形式，地上空间引水槽、排水槽、汲水槽和山上或山洞水渠为地上地役权的另类形式。
二、传统物权法将地役权视之为用益权
有人认为地役权属于用益物权，这种说法难以服人。即使是土地私有制国家，也不会承认其占有、使用和收益三项权能，顶多承认其占有、使用两种权能。法国、德国等国家的民法，将地役权列为“用益权”，作为享用权、利用权看待。
1．法国的地役权—用益权
法国民法典第578条规定：“用益权是指，如同本人是所有权人，享用所有权属于他人之物的权利，但享用人应负责保管之本体