当代物权法百科全书小辞典初稿576-1
宅基地使用权的变更登记注销登记综合概念
一、概述
宅基地使用权的变更、注销登记，即宅基地用益权的变更登记、注销登记，是国家土地统一规划管理的一项不动产确认与保护制度，旨在保护宅基地用益权人和基地上房屋所有权人“房地合一”的合法权益的一项新制度。是城乡建设用地使用权统一登记制度的一个品种，是在宅基地使用权已经办理登记基础上，因宅基地使用权转让或者消失而进行的变更登记或者注销登记的含义。
宅基地使用权的变更、注销登记，是不动产登记生效主义的法律要件，意思是非登记不可，不登记就不能发生法律效力，也不能对抗善意第三人的占有，尤其是变更登记是如此。宅基地使用权发生转让或者消失，是办理变更登记或者注销登记的前提。宅基地使用权转让或者消失已经构成事实要件以后，已经登记的宅基地使用权应当及时办理变更登记或者注销登记。如果不办理、未办理相关登记，不发生宅基地使用权转让或者消失的法律效力，更不能对抗善意第三人。
宅基地使用权的变更登记，即宅基地用益权的变更登记，包括权利或者权利人、地址、名称、土地用途等项指标的宅基地使用权的变更登记等主体、客体要件在内的登记。形式上，包括主动变更登记、被动变更登记和自动变更登记等各种类型。
宅基地使用权注销登记，亦称宅基地用益权注销登记。指基于宅基地使用权设立登记和变更登记之上的注销宅基地使用权和使用证书登记，是宅基地使用权自然终止、消灭终止、转换终止之后的注销登记。
物权法第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”
理解上述规定应当从以下几个方面来把握。
第一，宅基地使用权已经登记是办理变更登记或者注销登记的前提。
第二，宅基地使用权已经发生转让或者消灭，是办理变更登记或者注销登记的事由。
第三，宅基地使用权转让或者消灭的事实要件成立后，已经登记的宅基地使用权应当及时办理变更登记或者注销登记。
第四，宅基地使用权变更登记或者注销登记，对于特定对象而言是个交叉性的登记办法。
宅基地使用权转让，包括宅基地使用权的互换、赠与、出让、析产或者继承、遗赠等类型。有的转让会导致宅基地使用权消灭，需要采取注销登记的办法。有的转让不会导致宅基地使用权消灭，需要采取变更登记的办法。如宅基地使用权的互换则完全是采取变更登记的办法。宅基地使用权赠与、出让、析产或者继承、受遗赠等类型，部分采取注销登记的办法，部分采取变更登记的办法。如夫妻二人未离婚，丈夫将自己名下登记过的房屋连同宅基地使用权一并过户给妻子，只需要变更登记就行了。唯一继承人继承房屋连同宅基地使用权，一并过户过继承人就行了。
不过变更登记与注销登记往往是一个问题的两个基本点，或者是新旧宅基地使用权登记的衔接。宅基地使用权永久性消灭，无人受让或者无新的更替的只能采取注销登记一种办法。如自然灾害导致的宅基地使用权永久性消灭等。
二、登记方式
形式上，包括主动变更、注销登记，被动变更、注销登记和自动变更、注销登记三大类型。此三大类型，也可归纳为单人申请登记与双人申请登记、连续交叉复式登记与一步到位式登记、房地合一的登记与宅基地使用权单独登记等种类。
1．主动变更、注销登记。是指针对需要快速办理和登记机构不知情的情况下，宅基地使用权人应当主动地向登记机构申请宅基地使用权变更登记、注销登记。
2．被动变更、注销登记。是指针对需要加强强制办理和登记机构知情的情况下，宅基地使用权人被动地接受登记机构申请宅基地使用权变更登记、注销登记。
3．自动变更、注销登记。是指针对以上主动变更登记、被动变更登记的特定情形，有关登记机构可以设定自动登记项目，或者强制性登记项目，以提高办事效率的自动变更登记、注销登记。
其中注销登记的自动登记项目，是宅基地使用权注销登记的指定项目。一些注销登记的项目，即使当事人不申请注销登记，也自动到期，有关证书自动失效了。这种注销登记的登记生效主义，是由法律要件决定的，事实要件是为其次的要件。
4．单人申请登记。指（1）宅基地因自然灾害、环境污染事件或者因国家征收等原因消灭后，并符合宅基地申请重新分配的变更登记或者原宅基地使用权的注销登记。（2）单人申请继承、受遗赠、受赠与宅基地使用权成立后，旧宅基地使用权的变更登记和原使用权人的注销登记。（3）宅基地使用权人因转让房屋和宅基地使用权，并且全家人成为城市居民并有稳定的经济来源，不再分配宅基地的，应当单人申请注销登记。
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