当代物权法百科全书小辞典初稿540-1
现行的土地出让金制度
现行的土地出让金制度是在多年来的经验教训基础上总结出来的一套行之有效的办法。在加强土地出让金征管的前提下，不断完善市场机制、收支透明机制、反腐倡廉制度。许多人大代表、政协委员和专家学者对此提出了许多宝贵的建议。相信现行的土地出让金制度与发展前景会向更好的方面转化。
一、现行的土地出让金制度
1．加大土地出让金的首次征缴比例
2010年3月国土部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中规定“开发商交付的土地出让金不得低于出让价的20%”的规定仅仅相隔3个月以后，再次加大调控力度。国土资源部总规划师胡存智指出，土地出让价不低于当地基准地价的70%，竞买土地出让金不低于出让最低价的30%。
招拍挂牌出让土地的，由三个月前的最低额度的20%很快提高了10%。协议出让的，以及由划拨土地转为有偿使用土地的，土地出让价不低于当地基准地价的70%。
一种意见认为，国土部把土地出让金再提10%，主要是考虑到土地调控效果不大、合同违约情况严重和土地空置严重、地价上涨过快。尽管楼市调控，开发商面临销售困难的局面，但仍有不少房企拿地的速度没有减慢。他指出，房企拿地储备过多，可能会导致炒地等现象。!F1Q2．缩短原来的60日内交付的期限
1990年城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第14条规定，“土地使用者应当在签订土地使用权出让合同六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求赔偿。”这是关于“60日内限期”的规定。
2010年3月中旬，国土资源部下发的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中规定：开发商交付的土地出让金不得低于出让价的20%（6月份提高到不低于30%）。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同；合同签订后1个月内，必须缴纳出让价款50%的首付款。明确了要求签订出让合同的期限和1个月内首付款的比例。
一种意见认为，10%的土地出让金的提高幅度，表明土地市场将作进一步调控，这将再度增加开发商的资金链压力。一种意见认为，开发商拿地成本增加，会促使开发商未来拿地谨慎，通过囤地居奇的投资商将失去市场。有资金优势和土地优势的开发商联姻，将是开发企业并购的最佳模式。可以判断，土地出让金的提高将敦促未来的开发企业逐渐由暴利企业变为正常经营的企业。新
3．将地下建筑也列入土地出让金的征缴范围内
广州市房管局5月中旬公布广州将调整土地出让金计收政策，新的计收标准将于2010年7月1日起执行。以前地下建筑不用算容积率，更不用缴纳出让金，而以后地下建筑也要计收土地出让金了。至于怎么具体个收取法，目前还没有正式公布，但有了规定的意向，开局是良好的。
按照物权法的规定，土地的权利包括地表权、地上权和地下权三大组成部分。如果仅仅收取地表权、地上权两方面的土地出让金，显然是不够的。而且某些大型建筑物的地下停车场、地下商场出售以后的利润远高于房屋出售的利润，有的甚至于出租作其他用途的效益也不错。广州市的新规定看起来是新鲜的，其实早已应当这样办理的。广州市这种做法成熟以后，肯定要向全国推广。因为有物权法“三地权”基础理论垫底，有关部门的底气更加充足了。
一种意见认为，新的计收政策旨在改变过去对历史上协议出让的土地补缴标准偏低，客观上诱导开发企业拿地后有调增规划容积率的冲动。房地产专家表示，根据新的计收政策，有的地块或将补缴地价增加数倍。
二、土地出让金调控的发展力度
国土部近年接连出台了几个重要文件，打了一套房地产调控的组合拳，其力度不可谓不小。
1．对地方政府加强监控与惩戒力度
长期以来，地方政府为了完成招商引资的政绩，毫无原则地优惠优惠再优惠，一再缓收、少收土地出让金，不按时按量向中央财政上交应当上交30%比例的土地出让金。有的地方官员与开发商沆瀣一气，上下其手，进行违法乱纪的罪恶活动。许多土地调控政策，到了地方上就被束之高阁，根子就在于地方政府的不作为和乱作为。
2010年6、7月份以来，国土部联手银监会密查全国1436宗闲置土地，矛头直接对准地方政府。其实类似问题是年年有年年犯，国土部如审计署一样，成为弗弗西斯似的永远无止境的劳役者。按理说，国土部和国土督察总局的职权应当不小了。问题在于，对于那些严重违法乱纪的犯罪分子，应当以什么样的惩戒办法和力度来对付他们。当然，这不是物权法所要讨论的内容，也只好点到为止。
2．土地出让金的用途管制
关于土