当代物权法百科全书小辞典初稿522-1
建设用地三权并立之地表权地上权地下权
建设用地三权并立，指建设用地使用权人的权利以地表地土权为基准，可扩及地上空间利用权、地下空间利用权（包括地役权）等三大项权利的成立的可能性。但是，新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权即原有的建设用地使用权。其中，地役权是任何一类基地使用权的附属权利，因此，建设用地“三权并立”讲的是建设用地的地表权、地上权和地下权三大类别的权利。
建设用地的地表权、地上权和地下权三大类权利，是建设用地使用权的内涵，体现了当代建设的缩影和权利人的基本权利构成对象与组合方式。
这三大类权利是与建筑物的限宽、限高、限深等“三限”联系在一起的，是建设用地使用权命名为“定限物权”的核心内容之一。
一、地表权
1．基本概念
地表权，全称地基利用权，指建设用地使用权人利用地基土壤结构的表层来建造和固定建筑物、构建物的权利，也是最基本的权利。
限于使用面积与四至范围，以及建筑物或构建物的样式、宽度与高度、深度，以地平线来衡量地表权和可扩及的地上空间利用权、地下空间利用权或者地役权，地表权适用于“地基权”的法律解读，实为一种事物两种称谓。
地表权是相对的概念，对于城市建筑而言，无论是低层或者中高层建筑，总是或多或少地与地役权相牵连。即使是单层建筑，也是可以限高、限宽建设的。因此，地表权总是或多或少地与地上权或者地下权相牵连。
单一的地表建设用地使用权，其效力所及的客体范围，并不仅仅限于地表。地表建设用地使用权人为实现所设立的权利的目的，必然要对一定的空间加以利用。“一定的空间”就是地表建设用地使用权效力所及的“必要空间范围”，区别于单独或者另外设立的地上、地下建设用地使用权，即区别于多层、中高层建设与低层建设以及每一层的高度与宽度限制值，区别于地下建设空间的层数、高度与宽度，也区别于悬空建设或者立地建设，也区别于地基建造的空心化或者实心化。“必要空间范围”鉴于设立了地表建设用地使用权的特定土地上，所建设的建造物的地基及于地下一定空间，但建筑物不留空间；建筑物的高度及于地上一定空间，与其他的建筑物或者构建物保持法定的地上间距和空中间距。
通常，地表权是将使用面积与四至范围来作为考量对象的，单层建筑物或构建物的样式与高度有时候被忽略不计。地表权的控制系数，以规定的容积率为准。一些业内专家透露，市中心区域住宅容积率在2。5以下，商用楼的容积率在4。0以下。
2．与地表权有关的用地指标
地表权是一种权利的象征，离不开建设用地的使用面积与四至范围等用地指标的限制，不是每个人、也不是随时随地地可以得到这项权利的。
土地管理与建设专家告诉我们，建设用地与居住用地的指标，主要受到城市规模、城市性质、自然条件和城市用地标准等因素的限制，这些具体的理论就不细说了。
用地指标，可以由以下因素确定：
（1）居住用地的比重。按照国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）规定，居住用地占城市建设用地的比例为20%～32%，可根据城市具体情况取值。如大城市可能偏于低值，小城市可能偏于高值。在一些居住用地比值偏高的城市，随着城市的发展，道路、公共设施等相对用地的增大，居住用地的比重会逐步下降。
（2）居住用地人均指标。按照国标《城市用地分类与规划建设用地标准》规定，居住用地为人均18。0～28。0m2，并规定大中城市不得少于16。0m2\/人。
基于国标的参考依据，各地城市将按照地方的住宅产业发展条件、土地资源的供给情况、建设方式的总体规划等因素，制订适用的地方指标。
二、地上权
1．基本概念
地上权，全称地上空间利用权，指建设用地使用权人利用地表权，再直接或者间接加高并加宽、或者腾空建筑物或构建物的加权的权利。
于自己建筑物或构建物一层以上加层、加宽建造，为直接地上空间利用权；于利用他人建筑物或构建物一层以上加层、加宽建造，为间接地上空间利用权；于建设用地之上或者悬空建造物之上建造天桥、空中走廊，为腾空地上空间利用权。其中，加高并加宽的地上空间利用权，为复合型地上空间利用权。
另外，楼房顶层的天台利用权，为业主共有或者独有的地上空间利用权。既是建筑物的空间利用权，也是建设用地的地上空间利用权。
地上空间利用权的控制系数，以层数、层高和和空中可加宽面积为准。
各地城市的城管部门对于建筑物、构建物“限高”的把握是重点之一，但不同的地区是有