当代物权法百科全书小辞典初稿325-1
住改商的限制
一、基本理念
住改商的限制，系指指依法、依规、依约对于住宅改为经营性用房之严禁类、严控类和一般控制类限制。在法无明文规定的情势下，适用于习惯法、道德法、自然法和逻辑法的规范与调整，一般需经有利害关系的业主同意。
住改商的限制是本条款一项重要内容。物权法关于财产权的限制已经有了一系列规定，而关于住改商的限制，则是在原有基础上加强限制。
本条款“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”，是概括性、指导性和约束性规定，旨在于以物权限制为主、以放开经营为辅。
关于帮扶类限制是加物权的限制，关于禁止类限制是零物权的限制，关于限制类限制是介于无物权和少有物权之间的限制。
住改商的限制，应当从当事人的有物权与无物权、正物权与负物权、加物权与减物权、零物权与反物权和主物权与从物权、共物权与专物权、动物权与静物权、制度物权与一般物权、信托物权与法锁物权、刚性物权与弹性物权等各个方面入手，结合业主产权的圆满程度，全面深入地全盘考量住改商的限制等级，平衡各个当事人的物权关系以及法律关系、法锁关系、信托关系、相邻关系和社会关系。
随着房地产市场的逐渐活跃化、多元化的展开，国家房地产政策将趋于逐渐放宽，某些住改商的限制会被逐渐解禁或部分解禁，或者通过税收管理手段来改变限制的办法。
物权法是确认、保护和利用物权“三位一体”的法律，其中利用物权也是重要的一环。购置房屋，对于广大的业主都是巨额的开支，每个产权人都急于开源节流，减轻债务的压力，消除三角债的困扰。全国房地产业宏观调控以后，各地区空置的房屋很多，寻求住改商政策的放宽，让出一些生路也是利国利民的一件大好事。有些业主拥有多套住宅，也想在所有权之上增加利用权，籍以增加家庭收入，提高生活水平，减轻债务负担。因此，如何看待住改商的限制问题，应当用历史的发展的眼光来正确对待。
二、一般分析
从法理技术上分析，可以梳理出以下几种类型。
（一）参照住改商的类型限制
业主住改商的形式，包括了常规型住改商和非常规型住改商两大品种，各个品种之中又可以划分出几个不同的品种。加权型住改商比常规型住改商的限制条件更为严格，被限制、被禁止的范围进一步扩大，业主的自主权进一步缩小。
单一型住改商属于简单限制，二元复合型住改商属于双重限制，多元复合型住改商属于多重限制，物权交叉型住改商属于债权限制，法定物权型住改商属于规范化限制，约定物权型住改商属于契约化限制。总之，住改商的类型不同，限制条件与法律效力是不同的，需要采取不同的措施。
（二）参照业主产权类型限制
业主产权类型，受制于住宅产权性质及其附加物权的影响，呈现出产权多样化态势。商品房产权为业主财产权清晰度高的产权，对于这种业主的自主权限制相应减弱；经济适用房、单位“房改房”为业主财产权清晰度偏中的产权，在个人财产权限制之上，会增加单位管理权的限制；农村居民利用宅基地自建住宅，个人住宅物权是相对清晰的，农村住宅的房产证与城市住宅的房产证物权价值并没有统一，住改商的限制盖由政策物权的限制。实际情形是，城郊农村住改商相当普遍，主要是利用住宅出租他人作商铺，出租房屋给他人居住的也很普遍。
另外，各种住宅的所有权附加了担保、抵押、典当等债物权以后，住改商的限制会相应地加大力度范围。
（三）参照住宅环境类别限制
参照住宅环境类别限制设立条件，采取因地制宜、宽严相济的办法。城镇中的商住合一，是写字楼加住宅的模式；农村中的商住合一，是小商铺加住宅的模式。国家与地方、政府与民间的住改商限制不是目的，目的在于以必要的限制促进住改商的正规化、有序化，以期达到物尽其用、和谐共处目的。
住宅环境，是指住宅及其周边的人文生活环境，楼房和居住人数众多构成一个密集型生活圈子，特别需要调节左邻右舍人与人之间的相互关系。商品房住宅小区杂居人数最多，对于环境卫生、安全指数、财产保护等方面的要求也最高，住改商的限制属于重点限制；经济适用房、单位福利房、单位公寓房小区或者单幢楼宇居住人员为本单位干部职工，便于对口管理，但他们购买或者优惠居住上述房屋已经归于优惠待遇之列，住改商的限制属于普遍性限制；郊区、城中村村民自建住宅楼房或者其他房屋，环境卫生、安全指数、财产保护等方面的保障机制，均纳入村民自治管理之列，住改商的限制属于弹性限制。
重点限制可列为一级限制，普遍性