当代物权法百科全书小辞典初稿319-1
业主的自治组织
一、基本概念
业主的自治组织，系指规划小区内的业主委员会和业主大会。前者是业主的自治组织架构，后者是业主的自治组织形式，两者组成业主自治组织的有机整体。
没有业主委员会，业主们群龙无首，一盘散沙，难以形成凝聚力与向心力，业主们维权就比较困难；有业主委员会，而没有执行业主大会，一概听任业主委员会独揽大权，业主们自己的自治权利就会大打折扣，甚至于无形之中丧失自己的合法权益。
业主自治组织的民主权利是法定的权利，非经法律程序，不得剥夺业主委员会和业主大会的合法权利。
其是基于业主的共有权和共管权而成就的群众性小社区组织，主要职能在于大家团结一致友善互助地处理好邻里之间、业主之间的物权关系和人际关系，正确处理眼前利益和长远利益的关系，正确处理业主共有权与专有权的关系，创造一个物权文明、生活文明、安全文明、民主文明和生动活泼的新环境，并将优良的物权风尚发扬光大，一代接一代地传承下去。
物业小区文明建设不仅是物权文明建设的范畴。物业小区是城市社会的细胞组织，麻雀虽小五脏俱全，是最底层的组织、市民与人民政府沟通的纽带，分布在城市的每一个角落，长期担负基层组织文明建设的重任，邻里之间、业主之间的人际关系文明是基础。没有人际关系的文明，难以实现物权自治和物权文明，难以推进整个城市的文明化向前发展。
物业管理条例、业主大会规程等规定，业主大会应当设立业主委员会作为执行机构，履行的职责有：（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（3）选聘、解聘物业管理企业；（4）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
物业管理条例、业主大会规程等规定，业主大会由物业管理区域内全体业主组成、在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。业主大会，亦称之为建筑物区分所有权人会议，自首次业主大会会议召开之日起成立。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建设物规模、社区建设等因素。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政管理主管部门的指导下成立业主大会，选举产生业主委员会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
二、物业与物业管理
1．物业
物业，就是建筑物区分所有权人的专有和共有产业。
房地产统计指标规定，物业是指房屋及与之配套的设备、设施和相关场地。建筑物区分所有权人简称业主。业主权就是所有权。中国在清代末期以前没有“所有权”的法律概念。宋代时已经区分了不动产所有权和动产所有权。不动产主要指田宅，谓之产、业。所有权人为业主。动产包括六畜、奴婢，有时也包括附着于土地上的矿物、植物，还有货币及有价证券，这些被称之为物或财物，其所有权又称物主权。如今的物业、业主、业主权等概念是古为今用，恰到好处。不过，中国物权法中“古为今用”和“洋为中用”的两种情形都是有的，是根据需要和可能来谋篇布局的。
2．物业管理
物业管理，物业管理条例、建设部房地产统计指标等规定，物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
3．物业合同
物业合同，是物业服务合同、物业买卖合同的总称，包括前期合同、中期合同和后期合同在内。
物业管理条例第21条规定，在业主、业主选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第25条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第35条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
三、业主大会与业主委员会
1．业主大会
业主大会，指业主维权的组织形式，是基于业主建筑物区分所有权、专有权以及规划区内共有权、共管权、成员权或者会员权的权利而形成的，由全体业主组成，是建筑物区分所有权人团体的最高意志决定形式，是建筑区划内建