当代物权法百科全书小辞典初稿50-1
更正登记与异议登记赏析
一、简述
不动产登记制度，总体上是半隐秘、半公开的登记制度。这就要求在保护**权基础上保护知情权。本条款，充分地体现这种不动产登记制度的特征。有条件地申请不动产项目的登记，有条件地申请查询、复制不动产登记簿中的资料，有条件地申请更正登记和异议登记，这些都是半隐秘、半公开的登记制度，既要保护利害关系人、当事人的知情权，又要保护权利人的**权。要在两者之间权衡轻重利弊，恰当地解决矛盾与纠纷。
更正登记，是一度拓展登记，亦称一维度登记。这是在原登记之上，申请更正内容的再登记。在这里，更正登记的含义，是专门针对不动产登记簿中的错误或者被当事人认为是错误的更正性磋商与登记，包括对于不动产物权设立、变更、转让和消灭四大类别登记后的更正性拓展登记在内，都可以申请更正登记。
原来，登记的种类可以分为好几种，按照排序来分就是：第一类，常规登记：不动产物权设立的登记；不动产物权变更的登记；不动产物权转让的登记；不动产物权消灭的登记。第二类，非常规登记：更正登记；异议登记。在非常规登记类别中，更正登记是一度拓展登记，异议登记是二度拓展登记。
以上两大类登记的区分，是基本形式的区分。我们要在学习物权法中仔细区别各自的性质、特征，以便于全盘掌握其精神实质。
在这里，我们还要注意更正登记与变更登记的区别。通过排列，已知变更登记是常规登记、非拓展型登记，更正登记是非常规登记、一度拓展型登记。我们还要知道，变更登记与更正登记容易混淆之外，而且与转让登记容易混淆。
不动产变更登记的含义，是不动产权利人利用自己的物权变更成其他品种的物权的登记，或者是直接变更其内容的登记。例如，企业以自主占有的土地作价入股的登记，集体土地用作投资的登记，单位合并、分立、企业兼并引起土地使用权变化的登记，这些均属于变更登记。从这里可以看出，不动产变更登记，完全是自主权赋予的登记，与不动产利害关系人没有瓜葛。而更正登记，则包括不动产权利人和不动产利害关系人两个方面申请的登记。
如果下一步作深入分析，不动产变更登记与不动产转让登记也容易混淆。固名思义，不动产转让登记，是转让不动产行为和转让不动产权利的登记。如果是部分转让的行为和登记，既可以说是转让登记，也可以说是不动产变更登记；如果是全部转让的行为和登记，则应当是不动产转让登记。但是，《土地登记规则》将国有土地使用权的转让，统统算作不动产变更登记。《土地登记规则》规定的土地登记类型，是初始登记、设立登记、变更登记和注销登记四种类型，没有转让登记这一（专门的）类型。
物权法没有规定初始登记是其缺点，有转让登记是其优点。
异议登记，是二度拓展登记，亦称二维度登记。这是比更正登记登记难度更大的登记。
更正登记，是清除登记的权利与真正的权利不相符的状态，避免第三人依据不动产登记簿中的瘕疵取得不动产登记簿上记载的物权。因此，也可以认为是对原登记权利的涂销登记。例如，日本《不动产登记法》就有大量涂销登记的条款，不过，其中有一些是将注销登记混合在涂销登记里面了。
所谓更正登记，是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权的纠正登记。因此，也可以认为更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时又是对真正权利的初始登记。不动产的预告登记、初始登记、设定登记、变更登记、注销登记等，发生登记权利与真正权利不一致的状态后，均有可能发生初始登记。
异议登记，也是一种更正登记，确切地说，是一种单方面和有争议的“更正登记”。物权利害人、物权真正权利人在要求更正登记遭到拒绝以后，采取单方面的回应：你不要更正登记，我要更正登记；你反对更正登记，我只好单方面来提出更正登记。你别拦阻我，我一定要进行更正登记。在这里，口口声声是“更正登记”，不是“异议登记”。更正登记是口头语言，异议登记是法学语言。说起来，可以相对自由一点，写起来，应当规范一点。
所谓异议登记，就是将事实上的权利人以及利害关系人对不动产登记簿的权利所提出的异议记入登记簿的另类登记。其法律效力在于：登记簿记载的权利失去正确性推定的效力，登记权利人在一定期限内不能行使其在登记簿上记载的权利，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护。异议登记也使得不动产物权处于不稳定状态。因此，异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但这种保护应当是临时性的。异议登记一旦不当，给权利人造成损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。利害关系人滥用异议登记请求权，也是法律所不许可的。
二、专家观点赏